[로이슈 전용모 기자] 재건축 사업에서 일반분양 시점은 조합의 수익을 좌우하는 핵심 변수로, 동일한 사업지라도 분양 시점에 따라 수익 격차가 크게 벌어질 수 있다는 업계의 전언이다.

신반포19차·25차에 포스코이앤씨와 삼성물산이 각각 유사하면서도 차별화된 일반분양 방식을 제시하고 있어 관심을 끈다.

-공사비 지급구조, ‘공사비 24개월 지급유예’ vs ‘기성불’…금융 부담의 출발점

재건축 사업에서 조합은 공사비 지급을 위해 일반분양 수입 또는 대출에 의존하기 때문에, 지급 방식은 분양 시점과 맞물려 조합원의 분담금 규모를 좌우하는 핵심 변수다.

포스코이앤씨는 ‘착공 후 24개월 공사비 지급 유예’를 제시했다. 착공 이후 일정 기간 동안 시공사가 자체 자금으로 공사를 수행하고 조합은 공사비를 지급하지 않아도 되며, 분양 이후에는 공사비를 분양수입 범위 내에서만 지급하도록 설계했다.

삼성물산은 공정률에 따라 공사비를 즉시 지급하는 ‘기성불 방식’을 적용했다. 분양수입이 발생하지 않거나 부족할 경우, 조합은 대출을 통해 공사비를 마련해야 한다.

-분양방식, ‘확정 후분양’ vs ‘골든타임 분양제’…같은 후분양, 다른 결과

포스코이앤씨는 ‘확정 후분양’을 내세워 추가 분담금 없는 사업 구조를 제안했다.
착공 후 24개월 공사비 지급 유예와 분양수입 범위 내 공사비 지급 구조를 적용해 금융비용 발생을 차단하고, 후분양에 따른 분양가 상승 수익은 조합이 온전히 가져가도록 설계했다. 즉, 금융 비용 부담 없이 수익을 극대화하는 ‘진정한 후분양’이 가능해진 구조다.

삼성물산은 ‘골든타임 분양제’를 통해 선분양, 후분양, 준공 후 분양 등 다양한 분양 시점 선택권을 제시했다.
선분양을 선택하면 분양수입으로 공사비를 충당할 수 있어 금융 부담은 줄어들지만 수익이 제한될 수 있고, 후분양을 선택할 경우 분양수입이 없는 상태에서 공사비를 지급해야 해 조합이 대출을 일으켜야 하며, 이로 인해 금융비용 부담이 증가하고 추가 분담금으로 이어질 가능성도 존재한다.

업계 측은 “후분양이 수익 측면에서 유리하다는 점은 분명하다. 다만, 후분양을 위해 누적되는 금융비용을 누가 부담하느냐가 사업성의 핵심 변수”라고 전했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr