[로이슈 진가영 기자] 수도권의 빌라나 오피스텔 밀집 지역에서 대규모로 발생하는 전세사기 사태는 피해자 개인의 삶을 송두리째 무너뜨리는 사회적 재난으로 번지고 있다. 이른바 '빌라왕' 사건처럼 임대인이 수백 채의 건물을 보유하다 갑자기 사망하거나 파산하는 경우, 혹은 조직적인 배후 세력이 보증금을 가로채고 잠적하는 경우 피해자들은 당장 어디서부터 손을 써야 할지 몰라 깊은 절망에 빠지게 된다. 서민들에게 전세 보증금은 평생에 걸쳐 일구어온 삶의 터전이자 전 재산이나 다름없기 때문이다.

하지만 이미 사건이 터진 후라면 자책이나 막연한 기다림은 해결책이 될 수 없다. 만약 임대인이 잠적하거나 파산 절차에 돌입했다면, 보증금을 평화롭게 돌려받을 가능성은 거의 희박하다고 보아야 한다. 손해를 조금이라도 줄이고 보증금을 하루라도 빨리 확보하기 위해서는 대규모 전세사기 피해가 발생했을 때 현재 해당 주택의 경매 진행 여부와 그에 따른 우선순위 확보 상태부터 확인하고 대책을 마련해야 한다.

이때 임차인이 가장 신속하게 취해야 하는 조치는 임차권등기명령 신청이다. 계약 기간이 끝났음에도 보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 하거나, 혹은 해당 주택에 계속 거주하더라도 자신의 권리를 등기부상에 명확히 공시하여 대항력과 우선변제권을 확정 짓는 절차다. 추후 경매 과정에서 배당 순위를 지키는 최후의 보루가 되며, 임대인이 재산을 빼돌리려 할 때 법적 제동도 걸 수 있다.

대규모로 발생하는 전세사기 사건은 단순히 임대인 한 사람의 문제가 아니라 분양대행사, 공인중개사, 바지 명의자 등이 얽힌 조직적 범죄인 경우가 많다. 이러한 경우에는 형사 고소를 진행할 때 단순히 '보증금을 못 받았다'는 사실에 집중하기보다, 이들이 처음부터 임차인을 속이려는 의도가 있었음을 법리적으로 입증하는 데 주력해야 한다. 사기죄가 성립하기 위해서는 기망행위가 존재해야 하며, 단순히 채무불이행에 그친다면 혐의 자체가 부인될 수 있다. 만일 여러 증거를 토대로 범죄집단조직죄 등 추가 혐의까지 적용되면 처벌의 압박을 강하게 느낀 가해자들이 합의를 제안하는 등 피해 보상에 더욱 적극적으로 나설 가능성이 있다.

민사적으로는 보증금 반환 청구 소송을 신속히 제기하여 판결문, 즉 집행권원을 확보해야 한다. 판결문이 있어야만 임대인의 다른 부동산, 예금, 자동차 등 은닉 재산을 찾아 강제집행을 할 수 있다. 대규모 전세사기 피해자들의 경우 임대인이 이미 자력이 없는 경우가 많으므로, 임대인뿐만 아니라 계약 과정에서 기망 행위에 가담한 공인중개사나 배후 인물들에게도 공동불법행위에 따른 손해배상 책임을 묻는 편이 현명하다. 이 과정에서 가해자들의 재산을 미리 찾아내 가압류하는 보전 처분은 필수적이다.

로엘법무법인 정태근 부동산전문변호사는 “현재 시행 중인 전세사기 피해자 지원 특별법을 능동적으로 활용하는 것도 중요하다. 특별법에 따라 전세사기 피해자로 결정되면 경매 유예 및 정지, 우선매수권 부여, 그리고 미회수 보증금을 보전하기 위한 다양한 금융 지원을 받을 수 있다”라며 “전세사기라는 거대한 파도 앞에서 내 재산을 지키기 위해서는 최대한 신속하게, 그리고 치밀하게 법적 대응을 준비해야 한다. 민·형사상의 모든 수단을 동원해 가해자를 압박하고, 정부의 구제 절차를 빠짐없이 챙기는 복합적인 대응 전략이 필요하다”라고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr