[로이슈 진가영 기자] 건설사가 분양 광고 과정에서 법적 의무 사항을 누락하여 관청으로부터 시정명령을 받았다면, 그 위반의 정도가 경미하더라도 수분양자는 이를 근거로 분양계약을 해제할 수 있다는 대법원의 판결 이 나왔다.

이는 법원 역시 계약의 성립 과정과 이행 상태를 엄격히 심사해 계약서에 명시된 약정해제 사유의 효력을 엄격하게 인정한 것으로, 향후 분양 분쟁에서 수분양자의 권리가 한층 강화될 전망이다.

최근 대법원은 수분양자 A씨 등이 시행사를 상대로 낸 분양대금반환 등 청구 소송 상고심에서 원고 패 소로 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고등법원으로 돌려보냈다고 밝혔다.

사건의 발단은 지난 2021년 A씨 등이 시행사 B사와 오피스텔 분양계약을 체결했 다. 당시 분양계약서에는 매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다는 특약 조항이 포함되어 있었다.

재판의 쟁점은 시정명령의 원인이 된 위반 사항이 계약을 해제할 만큼 중대한지 여부였다. 앞선 2심 재판부는 시행사의 손을 들어줬으나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 약정해제권의 발생 요건은 계약서의 문언대로 해석해야 한다는 원칙을 재확인했다

재판부는 해당 해제 조항이 건축물분양법에 따라 수분양자를 보호하기 위해 둔 특유한 해제 사유임을 강조하며, 계약서에는 시정명령을 받은 경우라고만 명시되어 있을 뿐, 위반 사항의 경중을 따지는 단서 조항이 없다고 지적했다.

이는 대법원은 문언의 객관적 의미가 명확하다면 위반 사항이 경미하더라도 해제권이 발생한다고 보는 것이 타당하다며, 이를 제한적으로 해석한 원심에는 법리 오해의 잘못이 있다고 판시했다.

계약 해제가 인정되면 원칙적으로 이미 납부한 분양대금 전액 반환이 문제되며, 사안에 따라 지연손해금이나 위약금 반환까지 함께 청구될 수 있다. 분양계약서 문구, 광고 자료, 시공 현황, 행정 인허가 상태 등 다양한 자료가 종합적으로 검토되기 때문에 단순히 계약을 파기하는 문제가 아니라, 계약의 성립과 이행 전반을 다시 따지는 절차라는 점에서 신중한 접근이 필요하다.

법무법인 성진의 김진아 대표변호사는 "이번 대법원 판결은 계약 해제 사유를 둘러싼 분쟁에서 법원이 계약서의 문언적 의미를 얼마나 엄격하게 존중하는지를 보여주는 상징적인 사례"라며, “최근 경서 북청라 푸르지오 트레시엘 분양 계약 해지로 문의가 많은 상황에서 이번 판결이 계약 해지로 어려움을 겪는 사람들에게 도움이 될 수 있을 것이라 판단한다”고 밝혔다.

이어서 "그동안 법원은 계약 유효의 원칙에 따라 해제 사유를 좁게 해석하는 경향이 있었으나 당사자가 합의한 약정해제 사유가 발생했다면 그 위반의 경중을 떠나 해제권이 발생한다는 점을 명확히 한 것"이라며, "수분양자는 계약서상 해제 조항을 꼼꼼히 검토하여 자신의 권리를 적극적으로 행사할 수 있는 길이 열렸다"고 덧붙였다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr