[로이슈 최영록 기자] 직주근접∙분양가 상한제 키워드가 올 수도권 분양시장을 주름잡고 있다. 분양시장이 실수요 중심으로 재편된 데다, 투자 측면에서도 안정성을 갖춘 단지에 수요가 몰리는 양극화 현상이 펼쳐지고 있는 데 따른 것으로 풀이된다. 특히 정부의 정책 기조가 10.15 부동산 대책 등 실거주 의무를 강화하는 데 초점을 맞추고 있는 만큼, 이 같은 흐름은 더욱 강화될 것으로 전망된다.

실제 올해 3분기까지 서울, 경기, 인천에서 분양한 단지 가운데 1순위 청약 경쟁률이 20대 1을 넘어선 상위 10개 단지를 분석한 결과, 서울 주요 업무지구인 GBD(강남권)·CBD(도심권)·YBD(여의도권)를 30분 내 오갈 수 있는 단지이거나 분양가 상한제가 적용되는 단지 등 둘 중 하나인 것으로 조사됐다.

한국부동산원 청약홈에 따르면, 올해 수도권에서 가장 높은 청약 경쟁률을 기록한 단지는 시청∙광화문 및 강남 업무지구 출퇴근 여건이 모두 편리한 서울 성동구 소재 ‘오티에르 포레’(688대 1)이며, △잠실르엘(631대 1) △리버센트푸르지오위브(191대 1) △래미안원페를라(151대 1) △디에이치아델스타(52대 1) △제기동역아이파크(92대 1) 등도 각기 3대 업무지구 접근성을 앞세워 관심을 끌었다.

주요 업무지구 접근성 외 분양 상위권 단지를 휩쓴 또 다른 키워드는 ‘분양가 상한제’다. ‘잠실르엘(631대 1)’을 필두로 △래미안원페를라(151대 1) △고덕강일대성베르힐(97대 1) △동탄포레파크자연앤푸르지오(68대 1) △동탄꿈의숲자연&데시앙(37대 1) △제일풍경채의왕고천(21대 1) 등 상위 10곳 중 6곳이 분양가 상한제를 적용 받았다.

직주근접 여건이 우수한 단지와 분양가 상한제가 적용한 단지들이 분양시장을 휩쓸고 있는 것은 이들 단지가 실거주 여건과 투자 안정성을 두루 갖춘 ‘똘똘한 한 채’로 분류됐기 때문이라는 분석이다. 핵심 업무지구를 빠르게 오갈 수 있는 직주근접 단지는 우수한 교통 인프라 등을 바탕으로 전반적인 주거 선호도가 우수하며, 혼조세를 보이는 최근 분양시장에서는 시세 대비 합리적인 분양가가 책정되는 분상제 단지가 ‘안전 마진’을 확보할 주요 기회로 꼽힌다.

특히 주목할 점은 정부 정책 기조에 발맞춰, 이 같은 흐름은 더욱 강화될 전망이라는 데 있다. 정부는 지난달 15일 발표한 부동산 대책을 통해 서울 25개 구 전역과 경기 성남·과천·광명·하남 등의 일부 지역을 규제지역으로 지정하고, 스트레스 DSR 금리 하한 상향과 LTV 축소 등 금융 규제를 병행했다. 주택 시세에 따라 차등적으로 주택담보대출 한도를 제한하고, 토지거래허가구역으로도 동시에 지정해 2년간 실거주 의무도 더해, 갭투자를 사실상 봉쇄했다.

한 부동산 전문가는 “정부의 고강도 부동산 규제는 단기 시세차익을 노리는 투기 수요를 차단하고, 장기적으로 거주를 목적으로 하는 실수요자 중심의 시장을 더욱 공고히 할 것”이라며 “주거가치와 투자 안정성이 검증된 분양단지에 수요가 집중되는 양극화 흐름은 더욱 강해질 것”이라고 분석했다.

이에 올 수도권 막바지 분양시장에서는 서울 주요 업무지구 출퇴근 편의성과 분양가 상한제 이점을 갖춘 분양단지가 주목받고 있다.

성남복정1피에프브이㈜는 11월 성남 복정1공공주택지구(이하 복정1지구) B1블록에 들어서는 민간분양 단지인 ‘복정역 에피트’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 최고 20층, 6개동, 선호도 높은 전용 84㎡ 단일 평형 총 315가구 규모다. HL디앤아이한라가 시공을 맡는다. 분양가 상한제가 적용되는 단지로, 강남∙송파에 맞닿은 관문 입지를 갖춘 ‘강남 생활권’이 강점이다.

우미건설은 경기도 화성시 남양읍 일원에서 ‘화성 남양뉴타운 우미린 에듀하이’를 11월 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 24층, 6개동, 전용면적 84㎡, 총 556세대 규모로 조성된다. 분양가 상한제가 적용되는 단지로, 현대차 남양연구소, 북양산업단지, 송정산업단지, 화성마도일반산업단지 등 다수의 산업·연구단지 직주근접 여건을 갖추고 있다.

모아주택산업·로제비앙건설은 11월 경기 시흥시 시흥거모지구 B6블록에서 ‘시흥거모 엘가 로제비앙’을 선보일 예정이다. 지하 2층~지상 최고 25층 5개동 전용면적 61·84㎡ 전체 480가구 규모로 조성된다. 단지 주변으로 14만여명(2024년 4분기 기준)이 종사하고 있는 중소기업 집적단지 ‘반월·시화국가산업단지’를 비롯해 안산사이언스밸리, 시흥스마트허브 등이 가까운 단지로, 분양가 상한제가 적용된다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr