[로이슈 진가영 기자] 지난 수년간 저금리 전세자금대출 확대와 코로나19 이후 인플레이션 영향으로 전세가격이 하락하면서 ‘깡통전세’ 피해가 속출하고 있다. 하지만 법무법인 선린의 김상수 대표변호사는 “이번 사태의 본질은 중개사의 거짓 정보 제공과 세입자에 대한 설명 부실”이라며 근본적 책임 소재를 지적했다.

김 대표변호사는 다수의 전세사기 피해나 임대차보증금반환 사건을 직접 법률대리하면서, 피해의 상당 부분이 공인중개사의 안이한 설명에서 비롯됐다고 분석한다.

“중개사가 ‘괜찮다’고 해서 계약했어요.” 피해자들이 가장 많이 남긴 말이다. 임대차계약서 작성 및 등기부 열람·중개대상물 확인설명서 제공 등의 절차가 이루어졌음에도, 중개사는 실제 보증금 회수 가능성에 대해 실질적 위험을 설명하지 않았다.

현장에서는 “이 정도 근저당은 문제 없다”, “임대인이 다른 주택도 보유하고 있어서 괜찮다”는 식의 구두안심이 반복됐다. 김 대표변호사는 “세입자의 보증금이 한순간에 날아간 건 ‘중개사의 말’에서 출발한 경우가 많다”고 말했다.

세입자가 중개사를 상대로 손해배상청구 소송을 제기하더라도, 법적으로 중개사의 책임이 인정되기는 쉽지 않다. 그 이유에 대해 김 대표변호사는 “법원은 중개사가 설명의무를 위반했다는 구체적 증거를 요구하지만, 세입자가 해당 대화·문자·녹취 등을 확보한 경우는 매우 드물다”며 현실적 한계를 지적했다.

또한 공인중개사법에는 중개인이 ‘보증금 회수 가능성’을 설명해야 한다는 명시적 조항이 없다. 김 대표변호사는 “제도적으로 중개사의 책임 범위가 불분명한 상태”라며 “사회적 논의를 통해 중개사의 역할과 책임을 재정립해야 한다”고 강조했다.

김 대표변호사는 이번 전세사기를 단순한 개별 범죄로만 볼 것이 아니라 제도적 취약성도 함께 진단해야 한다고 본다.

“전세는 사실상 ‘매매에 가까운 임대제도’입니다. 세입자가 매매가의 70~80%에 달하는 돈을 보증금으로 내면서도 소유권은 임대인에게 있고, 시장이 흔들리면 세입자는 한순간에 전 재산을 잃게 됩니다.”

금리 급등과 전세가 하락이 맞물리면서 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 사례가 속출했고, 결국 깡통전세·전세사기 피해로 연결됐다.

김 대표변호사는 “전세사기 문제는 제도의 문제가 아니라 사람 간 신뢰의 문제”라고 진단했다.

“부동산 거래는 절차가 아무리 완비돼 있어도, 그 절차를 안내하는 사람이 거짓을 말하면 무력해집니다. 중개사는 단순한 계약중개자가 아닌 ‘정보의 수호자’로 인식돼야 합니다.”

그는 중개인이 세입자에게 주택의 실제 위험을 투명하게 설명하고, 신뢰 있는 거래 환경을 만드는 데 적극 나서야 한다고 강조했다.

법무법인 선린은 현재 전세사기 피해자를 대상으로 보증금 반환청구 및 중개사 상대 손해배상청구소송을 활발히 진행 중이다.

김 대표변호사는 “계약 당시 중개사의 발언, 문자·녹취 등 사소한 증거라도 확보하면 피해 회수 가능성이 높아집니다. 자료가 없더라도 초기 대응이 늦어질수록 회복이 어려워집니다”라고 조언했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr