[로이슈 전용모 기자] 대법원 제3부(주심 대법관 오석준)는 원고와 피고(주택재개발정비사업조합)의 상고를 모두 기각해 원고 A, B는 각 1인 분양대상자로 판단하고, 원고 C, D는 1주택의 공동분양대상자로 본 원심을 수긍했다(대법원 2025. 5. 29. 선고 2024두31185 판결).

상고비용 중 원고 C, D의 상고로 인한 부분은 해당 원고들이, 피고의 상고로 인한 부분은 피고가 각 부담한다.

-피고는 서울 은평구 갈현동 일원 238,850.9㎡를 정비구역(이하 ‘이 사건 정비구역’이라 한다)으로 한 주택재개발사업을 시행하기 위하여 2015. 12. 2. 조합설립인가를 받아 설립된 조합이다.

이 사건 정비구역 내에 있는 서울 은평구 갈현동 F도로 770㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 소유하고 있던 G가 1980. 10. 22. 사망했다.

G의 자녀인 H, I, J, K, L, M(이하 ‘H 등 6인’이라 한다)는 이 사건 토지 중 H이 96/240 지분, I이 72/240 지분, J, K, L, M가 각 18/240 지분을 상속하는 것을 내용으로 하는 상속재산분할협의(이하 ‘이 사건 상속재산분할협의’라 한다)를 한 다음, 이 사건 정비구역에 대한 기본계획이 수립된 2004. 6. 25. 이후인 2005. 5. 20. 이 사건 상속재산분할협의에 따라 위 각 지분에 관하여 1980. 10. 22. 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

원고 A는 2005. 6. 7. H으로부터 이 사건 토지 중 96/240 지분(지분면적 308㎡)을 매수하여 2005. 6. 9. 위 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤고, 원고 B는 2005. 6. 7. I으로부터 이 사건 토지 중 72/240 지분(지분면적 231㎡)을 매수하여 2005. 6. 9. 위 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

N는 2005. 6. 7. J, K로부터 이 사건 토지 중 각 18/240 지분을 매수하여 2005. 6. 9. 위 각 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤고, 원고 C는 2006. 12. 28. N로부터 위 각 지분(합계 36/240 지분, 지분면적 115.5㎡)을 증여받아 같은 날 위 각 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 또한 O은 2005. 6. 27. L, M로부터 이 사건 토지 중 각 18/240 지분을 매수하여 2005. 7. 7. 위 각 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤고, 원고 D는 2005. 10. 25. O으로부터 위 각 지분(합계 36/240 지분, 지분면적 115.5㎡)을 매수하여 같은 날 위 각 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

원고들은, 자신들이 이 사건 토지의 공유자로서 소유하고 있는 각 지분면적이 90㎡ 이상이므로 각자 단독으로 분양대상자에 해당할 수 있음을 전제로 피고에게 분양신청을 했다. 그러나 피고는 원고들 전부를 1인의 분양대상자로 보아 원고들에게 1개의 주택만을 분양하는 내용 등으로 관리처분계획을 수립하여 2022. 5. 6. 인가를 받았다.

(관련규정) ｢도시 및 주거환경정비법｣(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제76조 제1항은 제6호에서 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.”라고 규정한 다음, 제7호 가목에서 “2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시․도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시․도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.”라고 규정하고 있다.

2010. 7. 16. 이전에 기본계획이 수립되어 있는 지역에서 이루어지는 주택재개발사업의 분양대상을 정할 때 적용되는 구 ｢서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례｣(2010. 7. 15. 서울특별시조례 제5007호로 개정되기 전의 것, 이하 ’구 서울시 도시정비조례‘라 한다) 제27조 제2항 제3호는 이와 같은 위임을 받아 그 본문에서 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다고 하면서도, 그 단서(이하 ’이 사건 단서‘이라 한다)에서 “다만, 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 ｢서울특별시 건축조례｣(이하 ’서울시 건축조례‘라 한다) 제29조에 따른 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.“라고 규정하고 있다. 서울시 건축조례 제29조에서 규정된 규모는 주거지역의 경우 90㎡이다.

(쟁점) 이 부분의 쟁점은, 구 서울시 도시정비조례 시행일인 2010. 7. 16. 이전에 기본계획이 수립된 주택재개발사업에서 이 사건 단서가 정한 권리산정기준일인 2003. 12. 30.(이하 ’이 사건 기준일‘이라 한다) 이전에 한 필지의 토지를 소유하던 피상속인이 사망하였는데, 상속인들이 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치지 않고 있다가 이 사건 기준일 이후 비로소 지분면적 90㎡ 이상의 공유지분을 상속받는 내용의 상속재산분할협의를 거쳐 그 공유지분에 관하여 소유권이전등기를 마친 경우, 그 상속인이 이 사건 단서의 적용 대상에 해당하는지 여부이다.

1심(서울행정법원 2023. 5. 12. 선고 2022구합74676 판결)은 원고들의 청구는 이유 없어 이를 모두 기각했다.

이 사건 각 토지지분에 관하여 2003. 12. 30. 이후에 H 등 6인 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 사실은 앞서 본 바와 같고, H으로부터 제1지분을 취득한 원고 A, I으로부터 제2지분을 취득한 원고 B, J, K로부터 N을 거쳐 위 각 지분을 순차로 매수하여 소유하게 된 원고 C와 L, M로부터 O를 거쳐 위 각 지분을 순차로 매수하여 소유하게 된 원고 D는 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 단서의 요건을 충족하지 못했므로 '각자 1인의 분양대상자'에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 원고들을 함께 1인의 분양대상자로 하여 이루어진 이 사건 관리처분계획은 적법하다고 판단했다.

그러자 원고들은 피고가 2022. 5. 6. 서울특별시 은평구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고들을 각자 1인 분양대상자로 인정하지 아니한 부분을 취소해 달라고 항소했다.

-원심(서울고등법원 2023. 12. 15. 선고 2023누43756 판결)은 원고 A, B를 각자 분양대상자로 인정하지 않은 부분을 취소하고, 원고 C, D의 항소는 1심과 같이 각자 분양대상자에 해당하지 않아(1주택의 공동분양대상자에 해당) 기각했다.

원고 A, B와 피고 사이에 생긴 소송 총비용은 피고가 부담하고, 원고 C, D와 피고 사이에 생긴 항소비용은 원고 C, D가 부담한다.

-원심은 H 등 6인이 이 사건 기준일 이후인 2005. 5. 20. 이 사건 토지 중 각 지분에 관하여 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤지만 상속개시시점인 1980. 10. 22.부터 이 사건 상속재산분할협의의 내용대로 이 사건 토지를 공유하고 있었고 그중 H, I의 지분면적은 90㎡ 이상에 해당한다고 인정한 다음, H 등 6인에게 ’지분 쪼개기‘를 통하여 분양주택 수를 늘리려는 목적이 있었다고 보이지 않는다고 판단하면서, 이 사건 기준일 전부터 90㎡ 이상의 지분면적을 소유하던 H, I으로부터 각 지분을 양수한 원고 A, B는 이 사건 단서에 따라 각 '독립된 1인의 분양대상자'에 해당한다고 봤다.

대법원은 이러한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 피고가 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해, 심리미진 등의 잘못이 없다고 수긍했다.

-원심은 J, K, L, M는 이 사건 기준일인 2003. 12. 30. 당시 각 지분면적이 90㎡에 미치지 못하는 지분을 소유하고 있었으므로, 이 사건 기준일 이후에 J, K로부터 N을 거쳐 위 각 지분을 순차로 매수하여 소유하게 된 원고 C와 L, M로부터 O를 거쳐 위 각 지분을 순차로 매수하여 소유하게 된 원고 D는 이 사건 단서가 적용되지 않아 '1주택의 공동분양대상자'에 해당한다고 판단했다.

대법원은 이러한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 원고 C, D가 상고이유로 주장하는 바와 같이 구 서울시 도시정비조례 제27조 제3항 제3호의 해석에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 인정했다.

(판단) 피상속인이 이 사건 기준일 이전에 사망하여 상속이 개시된 경우, 그 상속으로 인하여 한 필지의 토지 중 지분면적 90㎡ 이상을 소유하게 된 상속인은 상속을 원인으로 한 등기가 이 사건 기준일 이후에 이루어졌다고 하더라도 '이 사건 단서에 해당하여 독립된 1인의 분양대상자'가 될 수 있다.

상속인이 상속재산분할협의를 통하여 지분면적 90㎡ 이상을 소유하게 되었다고 하더라도 그 상속재산분할협의가 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호의 규정취지에 반하여 오로지 이른바 ’지분 쪼개기‘ 목적으로 이루어져 그에 기초한 분양신청이 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 특별한 사정이 없는 한 마찬가지다.

-이 사건 기준일 이전에 피상속인이 사망하여 상속이 개시되었다면, 상속인은 등기 여부와 무관하게 이 사건 기준일 전부터 그 지분면적을 ’소유‘한 자에 해당한다.

이 사건 기준일 이전에 그 지분면적에 대하여 상속등기를 마친 경우에만 이 사건 단서에 해당할 수 있다고 본다면, 상속이 이 사건 기준일 이전에 개시되었고 공동상속인들의 법정상속분에 따른 지분면적이 각 90㎡ 이상인 경우, ’지분 쪼개기‘의 의도가 전혀 없었음에도 이 사건 기준일 이후에 그 등기를 하였다는 이유만으로 별도로 1주택을 공급받지 못하는 결과가 된다. 이는 개발이익의 균등한 배분과 형평을 도모한다는 이 사건 단서의 취지에 반한다.

공동상속인들이 ’지분 쪼개기‘ 목적으로 상속재산분할협의제도를 악용할 경우 그에 기초한 분양신청은 권리남용에 해당하거나 신의성실의 원칙에 반한 것이 된다. 이러한 특별한 사정의 존재는 이를 주장하는 사업시행자가 증명하여야 한다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr