[로이슈 전용모 기자] 대법원 제3부(주심 대법관 이흥구)는 이 사건 전세계약이 허위의 전세계약이라는 피고 보증공사의 면책항변을 배척한 원심판결 중 피고 보증공사의 패소 부분과 예비적 피고 주식회사 B(보험사)에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원(서울중앙지법)에 환송했다(대법원 2025. 5. 29.선고 2023다244871 판결).

원고의 주위적 피고 보증공사에 대한 상고를 기각했다.

원고는 2017. 8. 31.경 전세보증금이 2억 6400만 원으로 기재된 이 사건 전세계약서를 근거로 임차인 C에게 2억 1000만 원의 주택자금대출을 실행했다(이하 ‘이 사건 대출’이라 한다).

주위적 피고 주택도시보증공사(이하 ‘피고 보증공사’라 한다)는 원고와 체결한 보증업무위탁 협약에 따라 이 사건 대출채무를 보증했는데, 보증업무위탁 협약에 적용되는 전세금안심대출보증약관(이하 ‘이 사건 보증약관’이라 한다) 제30조 제2항 제7호는 특약주채무자가 ‘사기 또는 허위의 전세계약으로 보증부대출을 받았을 때’를 면책사유로 정하고 있고, 제31조 제3호는 이 경우 특약보증금액 전액이 면책된다고 규정하고 있다.

이 사건 전세계약서상 보증금은 2억 6400만 원이나, C는 임대인 E에게 이 사건 대출을 통해 지급된 2억 1000만 원 외에 추가로 2,000만 원만을 보증금 명목으로 지급한 채 이 사건 주택에 입주하여 주민등록을 마치고 확정일자를 받았다.

이 사건 대출금의 만기가 도래했음에도 C가 원고에게 대출금을 변제하지 아니하자, 원고는 피고 보증공사에 보증계약에 기한 사고통지를 했다.

원고는 주위적으로 임차인 C의 이 사건 대출거래 약정 채무불이행 사건이므로 피고 보증공사가 보증책임을 져야 하고, 예비적으로 이 사건 전세계약이 임차인의 사기 또는 허위의 임대차계약에 해당하는 경우에는 피고 보증공사가 면책되므로 피고 B가 보험금 224,058,718원(2020. 2. 22. 기준 잔존대출원금 210,000,000원 + 이자 14,058,718원)에 대한 지급의무가 있다고 주장했다.

주위적 피고 보증공사는 임차인 C가 사기 또는 허위의 전세계약으로 보증부대출을 받았으므로 이 사건 보증 약관 제30조 제2항 제7호, 제31조 제3호에 따라 보증공사는 보증금 전액에 대해 보증책임이 면제된다고 항변했다.

예비적 피고 B는 이 사건 전세계약은 정상적으로 체결돼 피고 보증공사의 보증책임이 면책되지 않고, C와 J(영농조합법인)사이에 체결된 임대차계약(임차보증금 2000만 원, 월차임 50만 원)이 허위로 작성된 것이므로 피고 B는 원고에게 보험금을 지급할 책임이 없다고 주장했다.

-1심(서울중앙지방법원 2022. 8. 9. 선고 2021가단5039320 판결)은 주위적 피고인 피고 보증공사는 원고에게 보증채무금 2억 1000만과 이에 대하여 2020. 11. 30.부터 이 사건 소장 부본 송달일인 2021. 3. 15.까지는 약정 연체이자율인 연 2.97%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다며 원고의 청구를 인용했다. 그러나 원고의 피고인 B에 대한 청구는 이유없이 이를 기각했다.

-원심(서울중앙지방법원 2023. 5. 18. 선고 2022나51002 판결)은 보증사고가 발생했으므로 특별한 사정이 없는 한 피고 보증공사는 원고에게 보증금을 지급할 의무가 있다. 이 사건 전세계약은 C이 지급한 전세보증금 2억 3000만 원의 범위에서 유효하게 체결된 임대차계약이므로 이 사건 보증약관 제30조 제2항 제7호에 따른 허위의 전세계약에 해당하지 않는다. 다만 피고 보증공사의 이행거절 항변은 일부 이유 있다고 판단했다.

따라서 주위적 피고는 원고에게 1억 2200만 원과 이에 대하여 2019. 11. 30.부터 이 사건 소장 부본 송달일인 2021. 3. 15.까지 약정 연체이자율인 연 2.97%, 그 다음날부터 이 판결선고일인 2023. 5. 18.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지 소송촉진 등에 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

-이에 대해 대법원은 전세보증금이 실제 지급금액과 다른 내용으로 정해진 이 사건 전세계약은 이 사건 보증약관 제30조 제2항 제7호에서 정한 '허위의 전세계약'에 해당하여 피고 보증공사가 보증책임을 부담하지 않는다고 볼 수 있다고 판단했다.

이 사건 보증약관 제30조 제2항 제7호는 ‘사기 또는 허위의 전세계약으로 보증부대출을 받았을 때’를 면책사유로 정하고 있을 뿐 그 전세계약의 전부가 허위일 것을 요구하지 않는다. 이 규정은 피고 보증공사가 진정하게 작성된 전세계약서에 따라 정상적으로 실행된 전세금대출에 대해 보증하기 위한 것이다. 이러한 약관의 문언 내용과 취지를 고려하면, 여기서 말하는 허위의 전세계약은 반드시 그 계약 내용 전부가 허위인 경우만을 의미한다고 보기 어렵고, 일부 허위가 있는 경우도 포함하는 것으로 해석된다.

이 사건 전세보증금 액수가 실제로는 2억 3000만 원임에도 계약서에는 2억 6400만 원으로 기재되어 전세계약 내용에 일부 허위가 있는 것으로 볼 수 있다.

임차인 C는 규정상 대출 가능한 금액보다 많은 금액을 대출받기 위해 실제 전세보증금보다 부풀려 기재된 이 사건 전세계약서를 근거로 원고로부터 대출받은 것으로 보이고, 이는 피고 보증공사의 보증계약 체결 여부 또는 보증채무 범위 등에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다.

-또한 피고 보증공사가 C의 구상금채무 등에 대한 담보로 C의 전세보증금반환채권을 양수한 점을 고려하면, 전세보증금 액수는 보증사고 발생 시 구상금채권 변제의 실효성과 직접적인 관계가 있는 것이다. 결국 전세보증금 액수가 부풀려진 이 사건 전세계약은 중요 사항에 대해 허위가 있는 것으로서 이 사건 보증약관 제30조 제2항 제7호의 ‘허위의 전세계약’이라고 보아야 한다.

-그런데도 원심은 이 사건 전세계약이 전세보증금 2억 3000만 원의 범위에서 진정으로 체결된 임대차계약임을 들어, 전세보증금이 실제 지급금액과 다른 내용으로 정해진 이 사건 전세계약이 허위의 전세계약이라는 피고 보증공사의 면책항변을 배척했다. 이러한 원심의 판단에는 약관의 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

주관적․예비적 공동소송은 동일한 법률관계에 관하여 모든 공동소송인이 서로간의 다툼을 하나의 소송절차로 한꺼번에 모순 없이 해결하는 소송형태로서 모든 공동소송인에 대한 청구에 관하여 하나의 종국판결을 하여야 하므로 원심판결 중 피고 보증공사의 패소 부분이 위와 같은 이유로 파기되는 이상 예비적 피고 주식회사 B에 대한 부분도 함께 파기되어야 한다(대법원 2010. 11. 11. 선고 2010다32542 판결 등 참조).

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr