[로이슈 전용모 기자] 상가 임대차 계약을 체결한 임대인은 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조의8 “임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”는 규정에 따라 임차인이 3기의 월세를 연체한 경우, 임대차 계약의 해지를 할 수 있다.

임대인이 상가 임대차 계약을 해지시키려면, ‘3기에 이르는 월세가 연체된 상태’에서, 임대인의 해지 의사가 임차인에게 도달하여야 해지의 효력이 발생한다. 즉, 임대인의 해지 통보 의사가 임차인에게 도달하기 전 임차인의 연체차임이 3기에 이르지 않도록 일부금을 납부한다면 임대차 계약은 해지되지 않는 것이다. 그렇다면, 임차인이 3기에 이르는 월세를 연체한 사실이 있던 경우에 임차인이 받는 불이익은 없는 것일까?

임대차 기간 중 3기의 월세가 연체되었던 사실이 있는 경우, 돌아오는 임대차 계약의 종료 전 임대인이 갱신 거절을 할 수 있는지에 관하여 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제1호가 정하고 있는데, 이 해석과 관련하여 대법원은 “차임 연체액이 임대차 기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약 관계에서 벗어날 수 없게 하고, 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반하고, 구 상가임대차법 제10조 제1항 제1호를 둔 입법 목적을 실현하기 어렵다”며 임대차 기간 중 3기의 월세가 연체되었던 사실이 있다면, 임대인은 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 있다고 판시했다(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 2020다263642 판결).

그렇다면, 권리금 회수 기회는 어떨까?

이에 대법원은 “이러한 규정의 문언, 내용, 체계와 입법 취지 등에 비추어 보면, 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보아야 한다”고 판단 했다(대법원2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 2020다263642 판결).

즉, 임차인이 임대차 기간 중 3기에 이르는 월세를 연체한 사실이 있었다면, 임대인은 이를 이유로 임대차 계약의 갱신을 거절할 수도 있고, 임차인이 권리금 회수를 위해 신규임차인을 주선하는 경우 위와 같은 이유로 신규임차인의 주선을 거절하더라도 권리금 상당의 손해배상 책임을 부담하지 않는다는 것이다.

임대차전문 로펌 법률사무소 명건 이상옥 대표변호사는 “월세가 3기에 이르도록 연체되었던 사실이 있었던 경우 그것이 해소되었더라도 임대인은 임차인의 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있고, 나아가 임차인은 상가임대차법에서 보호하는 권리금 회수기회도 박탈 당하게 되므로, 임차인은 위와 같은 불이익을 당하지 않기 위해서는 월세를 3기의 월세에 이르도록 연체하면 안된다”고 전했다.

한편 이상옥 변호사는 ‘임대차전문로펌 명건’이라는 유튜브 채널을 운영하며, 임대차 분쟁의 구체적 사례에 대한 설명 영상을 게시하는 등 공익적 활동도 적극적으로 하고 있다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr