[로이슈 진가영 기자] 깡통 전세와 전세 사기 사건으로 소중한 재산을 허망하게 잃는 안타까운 상황이 연이어 발생하고 있다. 그렇다면 깡통 전세란 무엇인지, 전세 사기 예방을 위해 계약 시 유의해야할 사항과 대응방법을 알아보자.

깡통 전세는 근저당, 보증금 등 선순위 채무의 총액을 빼면 잔액이 적거나 없어, 임차인이 받을 수 있는 보증금이 일부거나 아예 없는 경우를 말한다. 보통 채무금 총액이 건물 시가의 7~80%를 넘어가면 이른바 ‘깡통전세’라고 한다.

만약, 건물 시가 20억 원의 빌라에 집주인이 금융기관에 15억 원의 채무가 있다고 가정해 보자. 빌라에는 각 2억 원씩 4명의 임차인(A, B, C, D)이 전세로 살고 있다고 하자. 금융기관의 채무가 최선순위이고, 그 후 A, B, C, D 순으로 확정일자를 받았다.
이 경우 경매에 넘어가 시가대로 20억 원에 낙찰됐다고 해도, 금융기관의 채무 15억 원을 변제하면 5억 원만 남게 된다. 나머지 5억 원은 순위에 따라 임차인 A와 B에게는 전액이 변제되고 임차인 C는 절반인 1억 원만 변제받을 수 있다.

임차인 D는 받을 수 있는 변제액이 없는 상황에 놓인다. 결국 C와 D에게는 깡통 전세로 인해 그 피해를 입게 된 셈이다. 아파트와 빌라는 1채의 건물에 여러 가구가 거주하는 형태로 별 차이가 없어 보이지만, 법적으로는 확연하게 구분된다.

아파트는 ‘다세대주택’으로 각 세대별 등기부가 생성되고, 별개의 소유권이 인정된다. 반면 ‘다가구주택’으로 등기된 빌라는 건물 1채가 등기부 1개를 구성하며 따라서 소유권도 1개다.(간혹 빌라 중에서도 각 호실별로 등기부가 생성되는 경우도 있으니 외형상의 구분보다 등기부의 내용을 확인하는 것이 정확하다)

이러한 다가구주택의 특징 때문에 빌라 경매의 낙찰 대금은 채권자의 우선순위에 따라 차례로 변제되는 것이다. 이 상황에서 C와 D가 집주인을 전세 사기로 고소할 수 있을까? 만기 때 보증금을 돌려받지 못했어도 무조건 사기죄가 성립하는 것이 아니다.
사기죄가 성립하려면 ‘속임수(기망행위)’에 해당돼야 한다. 따라서 전세 사기가 성립하려면 전세 계약 당시 집주인이 변제의사나 능력이 없는 상황에서 C와 D에게 임대차 보증금을 받았다는 것이 입증돼야 한다.

또한 선순위 임차인이 전세가 아닌 월세로 거주중이라고 속여서 계약했거나, 계약 당시 채무총액이 건물 시가를 넘는, ‘채무초과’ 상태에 있었다면 사기죄가 성립된다. 하지만 추후 경제적인 사정이 어려워져 보증금 반환을 못하는 경우라면 채무불이행으로 민사적인 해결이 적합하다.

이 경우 전세 보증금을 반환받기 위해서는 어떤 방법이 있을까? 상책은 임대차계약 당시 전세금 보증금 반환 보증보험에 가입하는 것이다.

보험사고가 발생하는 경우 임차인은 보험사를 통해 보증금을 반환 받을 수 있고, 추후 보험사는 집주인을 독촉해 보증금을 받는 구조라서 안전하게 보증금을 확보할 수 있다. 중책은, 집주인에게 변제자력이 있는 경우 민사로 임차권 등기명령을 신청하거나 보증금 반환청구 소송을 진행하는 것이다.

임차권 등기명령은 전세 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가더라도, 기존에 거주했던 주택에 대항력이 유지되고 우선변제권이 주어진다. 하책은 집주인에게 변제자력이 없는 경우 변제 압박을 위해 사기죄로 고소하는 방법이 있다.
김한설 변호사는 '안전한 전세 계약을 위해서는 보증금 반환 보증보험 가입, 불안전한 매물을 피하는 것이 최선이다. 임대인의 체납 세금, 선순위 임차인의 정보를 확인할 수 있는 ‘임대정보’를 필히 확인해 깡통 전세, 전세 사기 사건을 예방하는 것이 중요하다.' 전했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr