[로이슈 진가영 기자] 최근 고금리 등 경제침체 상황이 계속 되면서 상가 임차인들이 임대료를 감당하지 못하고 연체를 반복하는 일이 많아졌다. 이들의 미납액이 늘어날수록 건물주의 피해도 커지는데, 특히 무리하게 대출을 받아 건물을 마련한 소위 ‘영끌’ 임대인은 이자를 감당하지 못하여 생활고를 겪기도 한다.
한편, 상가건물 임대차보호법은 세입자의 권리를 강력하게 보호해주고 있는 법으로 잘 알려져 있다. 그렇기 때문에 아무리 부동산의 소유자라고 할지라도 이미 임대차 관계를 형성했다면 마음대로 내킬 때 점포를 돌려받겠다고 주장할 수는 없다.

하지만 임차인들이 임차인으로서의 의무를 해태하거나 임대인이 목적물에 대한 점유를 되찾아야 하는 정당한 사정이 있는 때가 있을 것이다. 현행 법령에는 이럴 때 건물주가 명도소송을 통해 소유물을 돌려받을 수 있도록 하는 임대인 보호규정 또한 충분히 마련되어 있다. 그렇기에 전문가들은 임대인이 상대방의 권리를 해치지 않으면서 자신의 권익을 지키기 위해서는 임대차 당사자들의 기본적인 권리 및 의무 관계를 명확하게 알아야 한다고 조언한다.

영업 중인 세입자의 퇴거를 원하는 임대인은 일반적으로 현재 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부를 가장 먼저 확인해야 한다. 상가임대차보호법 규정에 따라 임차인은 최초 임대차계약의 시작일로부터 최대 10년까지 계약 갱신이 가능하기 때문에 임대인은 법문에서 말하는 정당한 사정이 있지 않은 이상 이들을 마음대로 상가명도소송으로 내보낼 수 없다.

그런데 10년 이상 장사하여 갱신을 요청할 권한이 없어도 상가임차인은 영업을 하면서 쌓아올린 유무형의 영업가치에 대하여 권리금 회수를 주장할 수 있기 때문에 임대인이 섣불리 잘못된 대응을 했다가는 의도치 않게 권리금 회수절차를 방해한 것으로 인정되어 어마어마한 손해배상 책임을 지게 될 수 있다.

하지만 귀책사유가 있는 임차인은 앞서 언급한 모든 권리를 행사할 수 없게 된다. 세입자의 귀책사유로는 대표적으로 3기에 달하는 차임을 연체하는 행위가 있고, 이 외에도 건물주의 동의 없이 전대차를 하는 행위, 명의도용과 같이 부정하고 거짓된 방법으로 임차하는 행위 등이 있다.
그런데 단순히 건물의 소유주가 직접 소유물을 사용하겠다는 사정만으로는 임차인을 내보낼 정당한 사정이 있다고 인정받지 못한다. 그렇다면 신축이나 리모델링 계획이 있어 공실이 필요한 건물주는 달리 방법이 없을까?

이에 대해 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴) 김재윤 대표변호사는 “임대인이 재건축 공사를 위해 건물을 돌려받고자 할 때, 권리금 손해배상 없이 갱신요구권이 있는 임차인을 내보낼 수 있는 몇 가지 상황이 있다. 하지만 섣부르게 행동에 나서기에 앞서 전문가에게 정확한 법률검토를 받아, 상황에 맞는 상가명도소송 전략을 가지고 해지통보 하는 것이 가장 안전하다”라고 강조했다.

이어 김재윤 부동산·임대차 전문변호사는 “10년 갱신요구권의 존재는 알고 있었지만 2015년 신설된 권리금 회수 보호규정은 미처 인지하지 못하여 생각지 못한 배상책임을 지게 된 임대인들이 많다. 그만큼 상가명도소송 절차 진행에 앞서 다양한 요소들을 고려해야한다는 것이다. 대응해야할 임차업체가 많아질수록 명도 난이도는 더욱 올라간다. 따라서 다수의 임차인을 상대해야하는 상황이라면 반드시 법률 전문가의 자문을 받아 사건을 진행하길 바란다”고 당부했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr