[로이슈 진가영 기자] 전세 계약 기간이 만료되었지만 전세보증금 반환을 받지 못해 발만 동동 구르는 임차인이 많다. 대부분의 임차인들은 전세 계약이 만료되기 전 새로 이사 갈 집을 구한 뒤 이사하는 날 보증금을 돌려 받고 새로 이사 갈 집의 보증금을 치르는 방식을 사용한다. 때문에 전세보증금을 제 때 돌려받지 못하면 새로 이사 갈 집의 임대인과의 계약을 제대로 이행하지 못하게 되고 그로 인해 계약금을 날릴 수 있다. 제대로 이사하지 못하게 되고 일정을 취소하면서 이사업체에 위약금을 물게 되기도 한다.
전세보증금을 제 때 돌려받지 못한 것도 억울한 상황에서 이러한 부수적인 비용까지 모두 부담해야 한다면 임차인 입장에서는 분통이 터질 수 밖에 없다. 다행히 이러한 비용도 임대인에게 손해배상소송을 청구하여 배상 받을 수 있다. 그러나 통상손해와 달리 특별손해를 배상 받으려면 그 요건을 충족해야 하기 때문에 주의해야 한다.

통상손해와 특별손해는 법적 용어로, 손해의 성질을 구분한 것이다. 통상손해는 당연히 예상되는 손해를 의미한다. 전세보증금 미반환 사태에서 통상손해는 돌려 받지 못한 전세보증금이라 볼 수 있다.

특별손해는 통상손해와 대비되는 개념으로, 당사자들간의 특별한 사정에 의해 생기는 손해다. 예를 들어 새로 이사 갈 집에 보증금을 마련하지 못해 계약이 파기되어 날려 버린 계약금이나 이사 업체에 물어주는 위약금, 보증금 마련을 위해 급히 대출을 받으면서 생긴 대출이자 등이 해당한다. 만일 채무자가 특별한 사정이 있음을 알았거나 알 수 있는 상태였다면 채권자는 채무자에게 특별손해에 대한 손해배상청구를 할 수 있다.

로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “전세 계약이 만료되기 전, 임대인에게 미리 내용증명 등을 통해 보증금을 제 때 반환하지 않았을 때 발생하게 되는 다양한 특별손해에 대해 알린다면 추후 보증금을 반환 받지 못했을 때 소송을 통해 통상손해와 특별손해 모두를 배상 받을 수 있다. 이러한 요건을 제대로 충족하지 못한다면 특별손해가 크다 하더라도 배상 받기 힘들어진다”고 말했다.

이어 정 변호사는 “전세보증금 미반환 문제는 세입자라면 누구에게나 생길 수 있는 문제다. 당연히 ‘보증금을 돌려 받겠지’ 생각하지 말고 혹시 모를 보증금 미반환에 대비해 미리 특별손해배상 요건을 충족해 두는 편이 안전하다”고 강조했다.
진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr