[로이슈 김도현 인턴 기자] 서울고등법원은 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 임차인이 양도인(=전 임대인)을 상대로 보증금반환을 구할 수 있는지 여부에 대해 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 양도인에게 이의제기를 함으로써 임대차계약은 적법하게 해지된다며 원고승 판결을 내렸다.
서울고등법원 민사 제13부는 지난해 11월 24일, 이같이 선고했다.

사안의 개요는 임차주택이 양도되었으나 임차인(원고)이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다며 양도인(피고)을 상대로 임대차계약 해지 통지를 하고 임대차보증금 반환을 구한 사안이다.

법적인 쟁점은 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차주택이 양도되었으나 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 임차인이 주택 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내 이의제기를 하면 양도인의 보증금반환채무는 소멸하지 않는지다. (적극)

제반 사정에 비추어 임차인이 임대차계약 체결 당시 임대인 지위 승계에 사전 동의하면서 이의제기권을 포기하였다고 볼 수 없고, 주택 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내 이의제기를 하였다고 판단한 사례다.

법원의 판단은 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차주택이 양도되었지만 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우 주택 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내 이의를 제기하면 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있고, 이때 양도인의 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
이에 임대차계약 당시 임차인, 양도인, 공인중개사가 서명하여 작성한 중개대상물확인․설명서의 세부 확인사항에 ‘임차인은 입주 후 건물매매로 인해 임대인이 변경될 수 있고, 임대인은 임차인에 대한 지위를 매수자에게 인계하기로 하며, 임차인은 이에 동의한다’고 기재돼 있다.

하지만, 임대차계약서에는 아무런 특약사항이 없고, 당시 주택 매매 시기, 매수인, 매매조건 등 매매와 관련하여 구체적인 내용을 언급했거나 이를 임차인이 알고 있었다는 자료는 없다.

또한, 임차인은 주택 매매사실을 안 이후 임대인 지위 승계를 용인하였다고 볼 언행을 하지 않았다.

여기에 임대차 관련 법률조항에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것을 무효로 보는 주택임대차보호법의 입법취지, 임차인의 이의권을 인정한 판례의 취지 등을 종합하면, 위 기재만으로 임차인이 미리 임대인 지위 승계에 동의하고 이의제기권을 포기하였다고 보기 어렵다.

대법원은 따라서 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 양도인에게 이의제기를 함으로써 임대차계약은 적법하게 해지된다며 원고승 판결을 내렸다.
김도현 로이슈(lawissue) 인턴 기자 ronaldo0763@naver.com