계약해지에 따른 계약금반환 분쟁 늘어… 계약 파기의 책임과 시점 밝혀야

기사입력:2023-10-08 10:00:00
사진=정태근 변호사

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[로이슈 진가영 기자] 주택이나 상가 등 부동산을 거래할 때에는 매매 대금의 액수가 크기 때문에 단 번에 모든 액수를 지급하기 보다는 가계약금과 계약금, 중도금, 잔금 등으로 나누어 순차적으로 지급하는 경우가 많다. 통상 계약금은 거래 금액의 10% 선에서 결정되고 이후 중도금, 잔금을 당사자들이 협의하여 나누어 납입하게 되는데 법적으로 계산 방법이 정해진 방식이 아니라 부동산 시장에 정해진 암묵적인 룰이나 관습에 따라 진행하게 된다.
그런데 대출 등에 문제가 생기거나 단순 변심 등에 의해 거래가 도중에 파기되는 경우가 적지 않다. 이 때, 이미 지급한 계약금 등을 반환하는 문제가 발생하게 된다.

거래 당사자들이 계약금을 주고 받았다면 이는 당사자의 거래 의사가 명확하게 밝혀진 것이며 법적으로도 계약의 효력이 인정된다. 따라서 거래 당사자 일방의 변심에 따라 계약 해지를 하는 것은 불가능하며 만일 일방의 의사로 계약을 파기해야 한다면 계약 파기에 대한 책임을 지고 해약금이나 위약금 등을 부담해야 한다. 통상 부동산 거래에서는 계약 해지 시 매도인의 책임이라면 계약금의 배액을 상환하고 매수인의 책임이라면 계약금을 포기하는 방식으로 해약에 대한 책임을 진다.

이미 중도금을 지급한 상태라면 계약해지는 더욱 어려워진다. 미리 중도금 지급 후에도 계약해지가 가능하다는 특약을 설정하지 않은 한, 당사자 일방이 계약해지 의사를 밝히더라도 해당 계약을 파기하는 것이 불가능하다. 물론 매도인이 부동산의 하자를 속이는 등 특별한 사유가 있다면 법정 분쟁을 통해 계약해지를 시도할 수 있지만 실질적으로 매도인의 귀책사유가 인정되기 위해서는 사기에 준하는 기망행위가 있어야 하므로 현실적인 해결책이 되기는 힘들다.

한편, 부동산 가치가 널을 뛰며 변하는 오늘 날, 가계약을 진행하는 사례를 빈번하게 볼 수 있다. 가계약은 부동산 매매계약을 정식으로 체결하기 전, 우선 계약권을 확보하기 위해 진행하는 계약이기 때문에 별도의 계약서를 작성하지 않아도 단순 변심에 의해 계약이 파기되었다면 가계약금을 반환하지 않는 것이 업계의 관례로 인식되어 왔다.

그러나 최근에는 가계약금을 해약금으로 정하는 명시적 약정이 없는 한, 가계약금을 계약해지에 따른 해약금으로 볼 수 없어 가계약금을 반환해야 한다는 판례가 등장하고 있어 가계약금 반환 분쟁이 더욱 늘어날 조짐이다. 가계약감을 해약금으로 인정할 수 있는지, 없는지에 따라 반환에 대한 판단이 달라지므로 주의해야 한다.
부동산전문변호사인 로엘법무법인 정태근 대표변호사는 “거래 상대방의 일방적인 변심에 의해 계약해지를 당한 사람은 그 피해에 대한 배상을 희망하는 경우가 많다. 계약금 납입 후 약속한 중도금이나 잔금 등을 납입하지 않아 피해를 입은 자는 계약 해지에 따른 해약금 외에도 손해에 대한 배상의 일환으로 위약금을 청구할 수 있다. 단, 이 때 미리 특약을 설정하지 않았다면 위약금 청구가 받아들여지지 않을 가능성이 있으므로 사전에 이러한 분쟁에 대한 대비를 해 두는 편이 바람직하다”고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr

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