[로이슈 진가영 기자] 최근 집주인의 경제적 사정으로 인해 전세를 살던 집이 경매로 넘어가는 일이 비일비재하게 발생하고 있다. 이 경우, 임차인은 자신의 거취에 대한 고민부터 임대 보증금 반환에 대한 걱정까지 속을 태울 수 밖에 없다. 전세 집이 경매에 부쳐진다면 임차인은 어떤 방법으로 자신의 권리를 주장해야 하는 것일까?
우선 부동산 경매에 앞서 임차인은 자신의 대항력과 우선변제권 여부를 살펴야 한다. 대항력은 임차인이 임차 주택, 즉 전세집에 관해 이해관계가 있는 제3자에게 임대차 계약의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다. 경매, 매매로 인해 집주인이 바뀐다 하더라도 임차인은 새로운 집주인에게 대항력을 바탕으로 계약 만료 시기까지 자신의 임차권을 주장할 수 있으며 계속 그 집에 거주할 수도 있다. 이사 후 정상적으로 주민 등록 및 전입신고를 마쳤다면 그 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다.

단, 임차인의 대항력은 등기부등본상 선행하는 다른 권리가 없어야 취득할 수 있다. 다시 말해 대항력이 생긴 후 발생하는 가압류, 저당권 등의 설정에 대해서는 대항력을 주장하여 인정받을 수 있다. 하지만 대항력이 없는 상태에서 이미 부동산 경매가 진행되었다면 낙찰 대금은 선순위대로 배당되기 때문에 임차인보다 앞선 선순위자가 있다면 임차인이 보증금을 반환 받기 어려워지게 된다.

우선변제권도 중요한 요소다. 우선변제권은 말 그대로 임차 주택이 경매 되거나 공매 되었을 때 임차주택의 대금을 후순위권리자보다 먼저 돌려 받을 수 있는 권리다. 이는 전입신고는 물론 임대차계약증서상 확정일자까지 받아 두어야 취득할 수 있다. 다시 말해 대항력을 취득하지 못한 상태에서는 확정일자를 받는다 하더라도 우선변제권이 생기지 않는다.

살던 집이 부동산 경매로 넘어갔을 때 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이라면 크게 두 가지 선택 중 하나를 할 수 있다. 하나는 배당요구를 하여 보증금 반환 받은 후 새로운 거처를 찾아 이사하는 것이고 나머지 하나는 배당요구를 하지 않고 계약기간이 만료될 때까지 계속 그 집에 거주하는 것이다. 전자의 경우, 배당요구 신청 기간을 놓치지 않도록 주의해야 하며 이사를 할 때에도 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 주의해야 한다. 이사 시기가 매각 기일에 앞설 경우, 임차인의 권리를 잃어버릴 수 있기 때문에 미리 임차권등기명령 등을 진행해야 한다.

대항력은 확보했지만 우선변제권이 없는 임차인이나 대항력이 없는 임차인이라면 후순위로 밀려버리면서 보증금 반환을 제대로 받지 못하게 될 가능성이 높다. 선순위부터 순차적으로 금전을 반환하기 때문에 금액이 모자라게 될 위험이 큰 것이다. 이러한 경우, 기존 임대인에게 민사소송을 통해 보증금 반환을 요청하거나 그 밖의 법적 구제 방안을 강구해보아야 한다.
부동산전문변호사인 로엘법무법인 정태근 대표변호사는 “전세 집이 부동산 경매로 넘어가는 바람에 피해를 입은 사례가 속출하고 있다. 임차인이 가지고 있는 권리, 해당 집의 등기상 문제 등 여러 요소가 복합적으로 얽혀 있는 문제이기 때문에 개개인의 사정에 맞는 해결책을 모색해야 한다. 처음 들어갈 때부터 임차인으로서의 권리를 모두 갖추기 위해 노력해야 하나 이에 소홀히 했다면 법률 전문가와 상담하여 조속히 해결 방안을 찾기 바란다”고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr