[로이슈 최영록 기자] 롯데건설은 서울 용산구 한남2구역 재개발사업에 조합원 이익 극대화를 위해 ‘후분양’ 또는 ‘준공 후 분양’ 사업조건을 제안했다.
‘후분양’이란 건축물을 완공 또는 일정 공정률 이상 짓고 난 후에 분양하는 제도를 말하며, 시기를 조정해 분양가를 높여 분양할 수 있지만 분양하기 전까지 수입금이 발생하지 않아 공사비와 사업비를 즉시 상환할 수 없어 조합에 이자가 발생한다.

이에 롯데건설은 조합원 이익 극대화를 위해 후분양을 제안하면서 조합원이 부담해야 하는 금융이자를 100% 롯데건설이 부담하는 사업조건을 마련했다.

우선 롯데건설은 공사비 지급 방식으로 조합의 분양 수입금이 발생한 후에 공사비를 받는 ‘분양수입금 내 기성불’ 조건을 제안했다. 후분양의 경우 조합은 분양시기까지 수입금이 없어 대출을 받아 공사비를 지급해야 한다. 그러나 ‘분양수입금 내 기성불’은 조합 수입금이 발생하는 후분양시기까지 건설사에 공사비를 지급하지 않아도 된다. 따라서 조합원 입장에서는 공사비 지급에 따르는 금융이자를 내지 않아도 되는 것이다.

반면 단순 ‘기성불’은 공사 진행률에 따라 공사비를 매월 받아가는 조건으로, 후분양 사업장의 경우에도 조합에서 공사 진행률에 따라 공사비를 지급해야 한다. 또 ‘기성불’ 방식의 경우 조합이 대출을 통해 공사비를 지급하고 향후 이자까지 정산해야 하기 때문에 이자 부담으로 ‘후분양’을 적극적으로 검토하기 어려운 게 사실이다.

롯데건설은 청담 르엘(2021년 6월 착공)과 잠실 르엘(2022년 1월 착공) 등에서 현재 분양수입금 내 기성불 방식으로 공사비를 받지 않고 후분양으로 공사를 진행하고 있으며, 나인원 한남은 준공 후 분양을 진행한 바 있다.
나아가 롯데건설은 한남2구역에 공사비보다 사업비를 우선 상환하도록 하는 ‘사업비 우선 상환’ 조건을 제안해 조합 사업비에 대한 이자를 경감시켜 후분양시에도 조합원에게 부담이 없는 조건을 제안했다.

이밖에도 한남2구역에 ‘조합원 분담금 입주시 100% + 4년 후 납부(입주시점까지 금융비용 롯데건설 부담)’를 제안했다. 이는 착공 이후 입주시점까지 개별 조합원이 대출을 실행해 금융이자를 부담해야하는 수요자 금융조달 방식보다 조합원의 이익을 우선하는 조건이다.

하나감정평가법인의 오학우 감정평가사는 “한남2구역과 같은 최고 입지의 경우 부동산 경기 하락 시에도 가격 방어가 이뤄져 ‘후분양’을 충분히 검토할 수 있다”며 “다만 후분양에 따르는 금융비용을 절감할 수 있도록 시공사의 제안을 눈여겨 볼 필요가 있으며, 특히 고금리시대에는 조합원의 경제적 부담과 직결되는 부분이기 때문에 시공사의 신용도와 자금력까지 종합적으로 보고 판단해야 한다”고 조언했다.

롯데건설 관계자는 “조합원의 이자비용을 최소화하고 이익을 극대화할 수 있도록 한남2구역에 진정한 의미의 ‘후분양’ 을 제안했다”며 “현재 청담, 잠실 르엘에서 ‘분양수입금 내 기성불’ 방식의 후분양을 진행하고 있으며, 이 노하우를 살려 한남2구역에서도 최고의 이익을 실현해 조합원님께 돌려드리겠다”고 말했다

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr