[로이슈 진가영 기자] 법원 경매로 취득한 부동산에 점유 중인 자가 인도에 불응하거나, 또는 임차인 측의 지속적인 차임연체로 임대차계약을 파기하려는데 퇴거를 거부하고 비워주지 않는 사례처럼 권리 없이 타인이 내 건물이나 토지를 점유하며 버틴다면 소유자 입장에서는 곤혹스러울 수밖에 없다.

그러나 상대방이 불법적으로 점유하더라도 강제로 퇴거나 철거시키는 것은 법적으로 문제가 될 수 있고, 자칫 형사적인 책임을 질 수도 있어서 합법적인 조치로 대응할 필요가 있는데 합의가 어렵다면 결국 부동산 소유자는 명도소송을 진행할 수밖에 없다.

하지만 법적 절차를 진행할 경우 통상 부동산점유이전금지가처분신청부터 본안소송인 명도소송, 그리고 강제집행 절차까지 단계별로 진행했을 때 사건종결까지는 보통 6개월에서 길게는 1년 이상 기간이 소요될 수 있다.

이로 인해 긴박한 처지에 놓인 소유자의 경우 소송의 마무리를 기다리기에는 적지 않은 부담이 될 수도 있는데, 이때 명도소송의 대안으로 선택할 수 있는 절차가 바로 점유자에게 미리 부동산 인도를 요구할 수 있는 부동산인도단행가처분이다.

인도단행가처분은 점유자의 점유 상태 제거를 위해 임시적으로 취하는 조치인데, 부동산의 인도, 즉 부동산의 점유를 점유자로부터 소유자에게로 이전시키도록 명하는 가처분 제도이다.

원칙적으로 타인의 불법적인 점유 상태를 제거하려면 명도소송을 제기해 판결이나 판결과 동일한 효력을 받아 강제집행을 실시해야 하나 인도단행가처분 인용 결정을 받으면 판결 전이더라도 강제집행을 실시하는 것이 가능해진다.

실무적으로 신청 후 법원의 가처분 인용 결정까지는 보통 2~3개월 정도의 기간이 소요되는데, 명도소송을 제기하지 않고 인도단행가처분만 신청할 수도 있고, 본안소송과 병행적으로 신청하는 것도 가능하다.

다만 채무자 입장에서 보면 채권자와 명도소송 재판으로 다퉈볼 기회도 없이 인도단행가처분 결정에 따라 즉각적으로 부동산을 인도해야 하는 상황에 놓일 수 있어서 자칫 인권이나 권리관계에 큰 영향을 미칠 수 있다. 따라서 인도단행가처분의 경우 인용 결정을 받으려면 철저한 소명과 객관적인 입증이 필요하다.

통상 인도단행가처분의 인용 가능성이 높은 경우는 예를 들면, 인도 강제집행 이후 점유자 측에서 재점유 또는 불법 점유 침탈했을 때, 재건축·재개발 사업에서 일부 세입자들이 버티며 사업을 지체시킬 때, 인도하기로 합의된 후 약정을 어기고 건물인도에 불응할 때, 그리고 점유자 측에서 물리력을 행사해 위험성이 존재할 때를 들 수 있다.

따라서 단순히 점유자에게 정당한 권리가 없다거나 계약해지 등의 사실만으로는 인용 가능성이 낮은 편이라 신청 전 법률적 조언을 통해 인용 가능성을 높일 수 있는 전략적인 준비가 필요하다.

법무법인혜안 명도임대차전담센터의 김현익변호사는, “인도단행가처분은 명도소송보다 신속하게 강제집행이 가능하다는 상대적인 이점은 분명 있지만, 임시적인 조치라서 완전한 해결을 위해 본안소송의 판결이나 그와 동일한 효력을 받는 것이 유리하기 때문에 가능하면 초기 대응부터 본안소송의 절차도 병행적으로 준비하는 것이 이롭다”고 전했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr