국토부에 따르면 분양가상한제 및 고분양가 심사제도의 경우 그동안 신축 주택의 저렴한 공급등에 기여해 왔으나, 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 등 경직적 운영에 대한 현장의 개선 요구도 많았다. 또 최근 공급망 차질, 자재값 상승 등으로 현장애로가 가중되는 가운데, 규제완화 기대 등으로 분양 일정 등이 지연되고 있어 조속한 제도 개선이 필요한 상황이다.
이에 따라 정부는 민간 전문가, 주택건설업계, 감정평가 협회, 정비사업 조합 및 HUG∙부동산원 등 유관기관과 분양가 제도 개선을 위한 다각적 의견 수렴을 진행하고, 관계 부처와 함께 최근 대내외 경제여건에 따른 물가상승 우려 및 국민부담 등 여러 측면을 심층 검토해 이번 개선방안을 마련했다.
◆ 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용, 분양가에 반영
현재 도심 등에서 추진되는 정비사업의 경우 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요된다. 그러나 분양가 산정시 택지 사업과 동일한 방식이 적용, 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못하는 불합리한 측면이 있었다.
따라서 앞으로는 정비사업장 분양가 산정시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등도 적정 수준으로 반영할 계획이다.
우선 ‘주거이전비·영업손실 보상비’는 토지보상법상 법정 금액을, ‘명도소송비’는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다. 또 조합원 이주비용 조달을 위한 ‘이주비 대출이자’는 대출 계약상 비용을 반영하고, 총회 등 ‘필수소요 경비’도 반영한다. 대신 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고, 총회 등 필수소요 경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이다.
◆ 자재값 상승으로 인한 공급애로 해소
현행 기본형건축비는 정기고시 외에도 주요 자재가격 급등시 비정기 조정 제도가 있으나 제도도입 이후 조정항목 자재가 그대로 유지되다보니 사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적이 있었다. 아울러 엄격한 요건으로 최근처럼 여러 자재값이 동시 상승하는 상황에서는 조정이 어려운 측면이 있었다.
이에 따라 자재비 급등이 분양가에 보다 적기 반영되도록 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가한다.
PHC 파일, 동관을 창호유리, 강화마루 등 사용 빈도가 높고 기본형 건축비 중 차지하는 비중이 큰 항목으로 교체·추가하는 한편 단일품목 15% 상승시 외에도 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월내라도 비정기 조정을 추진하기로 했다.
◆ 분양가 심사절차 합리화 및 투명성 제고
그동안 민간택지 택지비 산정시, 감정평가 결과를 부동산원에서 비공개로 검증해왔으나 해당 감정 평가사나 외부 의견수렴 참여 절차가 없어 개선이 필요하다는 지적이 있었다.
하지만 앞으로는 택지비 검증의 객관·공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록, 택지비 검증위원회를 신설하여 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 하고, △감정평가 가이드라인 △부동산원 검증기준 등도 보다 구체화할 예정이다.
◆ HUG 고분양가심사제도 개선 방안
분양가 상한제와 별도로 주택도시보증공사(HUG)도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도에 대한 개선을 추진한다.
분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 ‘자재비 가산제도’를 신규 도입할 예정이다.
나아가 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고, 비교사업장 선정시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진할 계획이다.
◆ 시행 전까지 입주자 모집공고 전 모든 사업장에 적용
정부는 이와 같은 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행해 시장의 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진할 계획이다. 또 분양가상한제 개선 관련해서는 공동주택 분양가 규칙 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정이다.
이번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 대해 적용된다.
민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 부동산원 내규 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 제도 개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용된다.
고분양가 심사제도는 HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용된다.
국토부 원희룡 장관은 “이번 제도개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고, 분양과 관련한 절차도 신속·투명하게 진행될 수 있을 것으로 기대한다”며 “향후 250만호+@ 공급계획 등 추진 과정에서도 다양한 의견을 경청해 주택공급 촉진, 품질개선 등을 위한 다각적 개선과제를 발굴하고, 현장의 애로사항을 해소해나갈 것”이라고 밝혔다.
최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr
