[로이슈 진가영 기자] 상가임차인이 월세를 제때 지급하지 않는다면 임대인은 경제적인 어려움과 정신적인 고통을 함께 겪을 것이다.

상가건물임대차보호법에서는 임차인의 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있으며, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 이 때 3기 연체는 누적된 미납 월세가 3달치일 경우 계약 해지의 사유가 될 수 있다는 의미로 연속 3회 연체와는 다르다.

임차인이 3개월 동안 연속해서 임대료를 연체한다면 이는 당연히 계약해지의 사유가 된다. 만약 5월 임대료를 연체하고, 6월에는 임대료를 납부했지만 다시 7월과 8월에 임대료를 연체한다면 이 경우에는 3기 연체에 해당하기 때문에 계약해지의 사유가 될 수 있다.

또한 임차인이 추후 차임을 지급하여 3기분의 연체상태를 해소하더라도 연체한 사실이 있기 때문에 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

주택임대차보호법의 경우는 상가와는 다르게 2기의 차임액, 즉 2달분에 달하는 월세를 연체할 경우 해지 사유가 될 수 있다.

지난 2020년 9월에는 코로나19 여파로 경제사정이 어려워진 소상공인을 보호하고자 상가임대차보호법 임시특례조항이 신설되며, 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않게 되었다. 즉, 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 28일까지의 특례 적용기간 동안은 임차인이 월세를 미납하더라도 임대인이 이를 이유로 계약을 해지할 수 없었던 것이다.

최근에는 임대차 계약해지의 의사표시를 내용증명으로 하는 경우가 많다. 이는 전화나 문자, 메신저 등으로 계약 해지 의사표시를 할 경우 임대인이 받지 못했다고 하거나 불명확한 의미 전달로 인해 다툼의 여지가 생기기 때문에 수발신일이 확인되는 내용증명으로 보다 명확하게 해지 의사를 표현하는 것이었다.

내용증명 자체가 법적인 효력을 가지지는 않지만, 추후 임차인과의 갈등으로 인해 소송이 발생하는 경우 이전에 발송한 내용증명은 소송의 중요한 증거자료로 활용될 수 있어 작성해두는 것이 유리하다.

법률사무소 화윤 부동산 전문 김윤희 변호사는 “코로나19의 장기화로 경제적인 어려움을 마주한 임차인들, 그리고 월세 미납 등으로 어려움을 겪는 임대인들 모두 각자의 사정으로 인해 분쟁이 크게 늘었다”며 “이 때 직접적으로 분쟁을 해결하기보다는 상황을 객관적으로 판단하고 명확하게 문제를 해결할 수 있도록 법률적 조언을 받는 것이 더욱 바람직하다” 고 조언했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr