[로이슈 전용모 기자] “상가 계약을 위해 권리금 전부와 임대차 계약금 일부를 지급했습니다. 문제는 구청에 일반 음식점 영업 승계를 받으려 하니 소방법 위반으로 허가가 나지 않고 있습니다. 저는 계약목적을 달성하지 못해 기존세입자에게 권리금 반환을 요구했고 건물주에게는 임대차 계약 파기를 요청했지만, 양쪽 다 거절당한 상황입니다. 저는 어떻게 대처해야 하나요?”

계약 당시 본래 목적 달성이 불가능한 상황에 마음고생 하는 신규세입자들이 종종 있다. 자신이 의도한 용도로 계약 후 상가를 운영하는 경우와 달리 잘못된 정보 전달로 계약 후 계약목적을 달성할 수 없는 상황이라면 간단치 않은 문제다.

15일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “건물주와 기존세입자의 잘못된 정보 전달로 신규세입자가 의도한 상가운영을 할 수 없다면 계약목적 달성이 불가능한 상태”라며 “계약 당시 건물주와 기존세입자에게 어떤 용도로 점포를 계약할 것인지 밝힌 상황이라면 ‘중요 부분에 착오’로 인한 계약취소가 가능하다”고 말했다. 이어 “▲건물주에게는 계약취소 의사 전달과 보증금 반환 요구 △세입자에게는 권리금 반환청구를 할 수 있다”고 조언했다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등에서 비롯된 금전적 가치를 말한다.

목적을 이룰 수 없는 계약은 민법 제109조에 ‘의사표시는 법률행위 중요 부분에 착오가 있을 때 취소할 수 있다’고 규정한 법률을 적용할 수 있다. 동법 제390조에 규정된 ‘채무불이행과 손해배상’ 법률도 적용할 수 있다.

즉 신규세입자가 ‘음식점운영’에 대한 목적을 밝힌 상태에서 건물주와 기본세입자가 ‘가능하다’라는 잘못된 정보를 제공해 계약 체결이 됐다면 계약 이행이 불가능한 상황이기에 계약해지는 물론 권리금 반환도 가능하다는 말이다.

엄 변호사는 “건물주에게 계약취소 의사를 제대로 하지 않으면 그대로 본 계약이 이행될 위험이 있다”며 “계약취소 의사는 내용증명으로 보내는 방법이 효과적”이라고 귀띔했다. 이어 “기존세입자에게도 권리금 반환을 요구하고 지켜지지 않는다면 건물주와 세입자 모두 피고로 하여 ‘지급했던 금원을 반환하라’라는 청구취지의 취소 및 반환소송을 진행하면 된다”고 조언했다.

만약 계약 후에 계약목적을 달성할 수 없는 권리금과 임대차 계약을 피하기 위해서는 세입자는 어떻게 대처해야 현명할까.

엄정숙 변호사는 “계약을 하기 전 ▲상가운영의 목적과 용도를 분명히 밝히고 건물주와 기존세입자에게 ‘가능하다’라는 확답을 받아 계약서에 명시해야 한다”며 “가능하다고 해도 ▲본인이 직접 계약 전 구청이나 관련 기관에 사전 정보를 알아놔야 안전하다”고 귀띔했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr