[로이슈 전용모 기자] “건물을 처음 매매한 후 신규 세입자와 임대차 계약을 앞두고 있습니다. 임대차계약을 맺을 때 제소전화해 신청도 함께 한다고 들었는데요. 어떤 장점이 있나요”

8일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “제소전화해는 임대차 계약에서 건물주의 신청으로 많이 이용한다”며 “제소전화해를 성립시키면 ▲분쟁 예방 효과 ▲소송 없이도 강제집행 가능 ▲소송 대비 시간과 비용 절약 되는 장점이 있다”고 조언했다. 이어 “3가지 중 가장 큰 장점은 분쟁예방 효과”라고 부연했다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는 것으로 조사됐다.

제소전화해의 장점을 구체적으로 나열하면 3가지로 압축할 수 있다.

첫 번째 건물주와 세입자 간 분쟁을 사전에 방지할 수 있다는 점이다. 화해조서에는 주로 세입자의 임대료 연체에 관한 임대차 해지 사항이 들어가게 된다. 세입자 입장에서도 이를 숙지하고 있어 최대한 임대료를 연체하지 않도록 노력하는 효과를 준다.

두 번째는 세입자가 조서 내용을 어겼을 경우 소송 절차 없이 바로 강제집행을 신청할 수 있다는 점이다. 건물주와 세입자의 합의로 성립된 화해조서는 판결문과 동일한 효력을 지닌다. 따라서 약속이 지켜지지 않는 경우 화해조항에 따라 건물주는 법원의 집행관실에 강제집행 신청을 할 수 있다.

세 번째는 건물주와 세입자의 분쟁으로 이어지는 명도소송 대비 시간과 비용을 절약할 수 있다는 점이다. 만약 명도소송으로 분쟁을 해결하려면 변호사 선임 비용과 법원 비용 등 경제적으로 높은 비용을 쏟아야 하며, 첨예한 대립이 있다면 소송 기간은 1년 이상 지속되는 경우도 있다. 물론 소송 기간과 비용은 비례한다.

엄 변호사는 “제소전화해는 소송 절차를 건너뛸 수 있고 변호사를 선임하는 경우에도 명도소송 대비 경제적”이라며 “임대차 계약 이후 세입자가 말을 바꾸는 걸 방지하는 효과도 있다”고 귀띔했다.

한편 제소전화해를 성립 시키려면 법원 비용과 변호사 선임료 같은 비용이 발생한다.

엄정숙 변호사는 “제소전화해 비용은 건물주와 세입자가 반반씩 부담하는 경우가 많다”며 “상권의 특징에 따라 어느 한쪽이 모든 비용을 부담하는 경우가 종종 있다”고 귀띔했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr