엄정숙 변호사.(사진제공=법도종합법률사무소)
이미지 확대보기3일 엄정숙 부동산전문 변호사(법도종합법률사무소)는 “제소전화해란 건물주와 세입자 간 분쟁이 소송까지 이르기 전에 화해하는 제도를 말한다.” 며 “임대료가 유일한 생계수단인 임대인들은 세입자가 장기간 연체할 것을 대비해 제소전화해를 해 두는 것이 좋다”고 조언했다.
제소전화해조서는 확정판결과 같아서 상대방이 약속을 이행하지 않을 경우 명도소송을 거치지 않고 바로 강제집행을 할 수 있다. 기간과 비용이 절약되는 것이다. 제소전화해 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소전화해’에 따르면 전화문의만 2,844건인 것으로 나타났다. 화해가 성립된 건수도 2천 건이 넘는 것으로 집계됐다.
문제는 임대료 연체 기간이다. 제소전화해 조서를 작성할 때 임대료 연체기간에 대해 작성하는데 세입자는 오랜 기간을, 건물주는 짧은 기간을 원한다.
이에 대해 엄 변호사는 “일반적으로 제소화해조서를 작성할 때는 상가건물임대차보호법(상임법)을 따른다” 며 “상임법 제10조의8에 따라 3기에 해당하는 임대료가 연체되면 안 되도록 작성 한다”고 조언했다.
엄 변호사는 “세입자가 임대료 연체를 몇 달간 지속하였더라도 법규에서 규정한 총액에 도달하지 않았다면 제소전화해 조서에 따른 계약해지 통보나 강제집행을 할 수 없다”고 강조했다. 이어 “화해조서 내용은 세입자도 알고 있기에 되도록 월세를 밀리지 않을 것을 의식하여 건물주와 원만한 관계를 유지하는 좋은 효과를 주기도 한다”고 귀띔했다.
제소전화해 조서에 기재된 ‘3기’에 해당하는 임대료를 연체했을 때 건물주는 계약해지 통보를 할 수 있으며, 세입자는 건물주에게 건물을 인도해야 한다. 만약 건물을 인도하지 않는다면 건물주는 부동산인도 강제집행을 할 수 있다.
엄 변호사는 “제소전화해를 작성할 때 건물이 상가인 경우는 상가임대차보호법을 따르기 때문에 ‘3기’ 이지만, 주택인 경우는 주택임대차보호법에 따라 ‘2기’다” 고 부연했다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr