[로이슈 진가영 기자] 임대인이 전세금을 제때 반환해주지 않을 경우 이러지도 저러지도 못하고 어떻게 해결해야 좋을지 난감한 경우들이 있는데, 이 경우 현실적으로 시도해볼 수 있는 전세금반환의 방법들에 대해 알아둘 필요가 있다.

먼저 내용증명을 보내보는 방법이 있는데, 특별히 증거가 된다거나 전세금반환을 강제할 수 있는 효력은 없지만 제대로 의무가 이행되지 않을 경우 법적인 조치에 들어간다는 내용을 담기 때문에 심리적 부담을 갖도록 하므로 이를 통해 쉽게 문제가 처리되는 경우도 있고 무엇보다 비용이 저렴하고 간편하다는 장점이 있다.

다음으로는 임대차분쟁조정위원회의 도움을 받아보는 방법이 있는데 이는 위원회에 출석하여 임대인과 임차인이 조정을 거치는 것으로 만약 조정이 성립된다면 전세금반환청구소송으로 판결을 받은 것과 동일한 효력이 있어 강력한 효과를 가질 수 있지만, 양측 중에 한쪽이라도 조정을 거부하거나 의견이 맞지 않아 성립되지 않으면 아무런 효력이 없다는 문제는 있다.

이렇듯 판결이나 판결과 동일한 조정, 결정 등의 효력을 받은 다음 해당 건물과 그 토지를 함께 경매에 부친 다음 낙찰되면 발생하는 낙찰대금을 배당받아 강제반환을 받을 수 있도록 집행권원을 취득할 필요가 있다.

간혹 집행권원 취득을 위해 지급명령을 활용하기도 하는데, 이는 법원에 신청서를 제출하면 서면만으로 판단해서 결정되기 때문에 법원에 출석해야 하는 부담이 없고 전세금반환사건의 경우 임대차계약서나 이전신고기록 등이 대부분 객관적으로 남아있기 때문에 쉽게 지급명령 결정이 내려진다.

하지만 시급하게 전세금을 반환받아야 하는 경우임에도 만약 임대인이 지급명령에 대해 이의신청을 하게 되면 본안소송으로 넘어가기까지 길게는 6개월 이상의 기간이 추가로 소요될 수 있고, 또한 상대방이 다른 거주지에 있고 그 주소지를 잘 모르는 경우 진행이 어려울 수 있어 이미 반환에 대해 강력히 부정적 태도를 보이는 상황이라면 피하는 것이 좋을 수도 있다.

따라서 전세금반환청구소송을 제기하는 방법이 가장 확실하고 일반적인 방법에 속하며 승소 판결을 받게 되면 그제서야 반환해주는 사례도 많다.

다만 이와 관련해 법무법인 혜안 명도임대차센터는 전세권 등기를 한 경우 위와 같은 소송 등의 절차 없이도 바로 경매실시가 가능하므로 전세금반환청구소송이 불필요할 것인데, 이러한 이점에도 불구하고 등기에 비용이 들어가는 점과 임대인과 임차인이 함께 진행해야 하는 불편함으로 인해 보통은 이전신고와 확정일자만으로 간편하게 대항력이나 우선변제권을 취득하는 경우가 일반적이라고 한다.

그렇게 판결이나 동일한 효력 또는 전세권 등기가 있다면 본격적으로 경매가 시작되기 전에 등기부상에 경매등기가 이루어지는데, 경매등기가 이루어지는 경우 실질적으로 건물을 임대한다거나 매매하는 것이 어려워지고 또한 조만간 건물이 싸게 넘어가 버릴 수 있다는 뜻도 되기 때문에 강력한 압박수단으로 활용할 수가 있게 된다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr