[로이슈 전용모 기자] 피고가 아파트 임대차보증반환채권을 담보로 원고와 전세자금대출거래약정을 체결했고 만기일 이후에도 대출금을 변제하지 않자 원고가 피고를 상대로 대출금 등 청구소송을 제기한 사건에서 원고의 청구를 모두 인용(대출금 부분과 부동산 인도부분)해 1심을 유지한 원심이 대법원에서 부동산 인도부분이 파기환송됐다.

원심은 이 사건 임대차계약이 갱신되지 아니한 채 2018. 1. 31. 기간만료로 종료됐다고 보아 이 사건 아파트의 인도청구를 인용했지만, 대법원은 이를 수긍할 수 없다고 했다.

원고(롯데카드)와 피고는 2015년 11월 13일, 2017년 11월 17일 만기로 하는 전세자금대출거래약정(대출금액 7130만원)을 체결했다.

피고는 당시 한국토지주택공사와 임대차계약을 맺고 아파트에 거주하고 있었다.

원고와 피고는 2015년 11월 16일 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약의 임대차보증금반환채권 7130만 원을 담보로 제공하는 내용의 근질권설정계약을 체결했고, 위와 같은 내용이 포함된 질권설정통지서가 한국토지주택공사에 도달했다.

피고는 이 사건 대출약정의 만기일인 2017년 11월 17일이 지난 후에도 원고에게 대출금을 변제하지 않았고, 원고는 2018년 3월 21일 무렵 피고에게 대출금 원리금 합계 7572만5294원의 변제를 최고했다.

이 사건 소송계속 중 원고와 한국토지주택공사 사이에서 “피고 한국토지주택공사는 K(피고)로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 7130만 원에서 소외 K와 한국토지주택공사와의 임대차계약 관계에서 연체한 차임, 관리비 등 임대차관계에 따른 채무액을 공제한 나머지 돈을 지급하라.”는 내용의 화해권고결정이 확정됐다.

원고는 피고를 상대로 대출금 등 청구소송을 제기했다.

1심(2018가단25296)인 서울중앙지법 정동주 판사는 2019년 5월 15일 원고의 청구를 인용해 "피고는 원고에게 7572만5294원 및 그 중 7130만 원에 대한 2018. 3. 22.부터 다 갚는 날까지 연 24%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 또 피고는 한국토지주택공사에 별지목록 기재 부동산(아파트)을 인도하라"고 판결을 선고했다.

피고는 항소했다.

원심(2심 2019나32919)인 서울중앙지법 제3민사부(재판장 신헌석 부장판사, 판사 이희준, 정원석)는 2020년 2월 7일 1심판결을 정당하다며 피고의 항소를 기각했다.

원심은 이 사건 임대차계약은 2018년 1월 31일 기간만료로 종료됐고, 원고가 이 사건 임대차계약의 임대차보증금반환채권에 관한 근질권자로서 임대인인 한국토지주택공사에 대해 임대차보증금반환채권을 직접 청구할 수 있다고 보아, 그 채권 보전을 위하여 한국토지주택공사를 대위하여 피고를 상대로 구한 이 사건 아파트의 인도청구를 인용했다.

피고는 임대차계약 중 임차인에게 불리한 약정은 민법 제652조, 주택임대차보호법 제10조에 따라 당사자 간에 어떠한 약정이 있다고 해도 그 효력이 없다고 주장했다.

이에 대해 원심은 "임차인에게 불리한 약정인지 여부는 우선 해당 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만, 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 아니한다고 보아야 하는데(대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결 등 참조), 피고가 체결한 임대차계약이 민법 제652조, 주택임대차보호법 제10조에 의하여 피고에게 불리하여 효력이 없다고 보이지 않고, 달리 피고의 주장사실을 인정할 증거가 없다"고 했다.

피고는 대법원에 상고했다.

대법원 제3부(주심 대법관 이동원)는 2020년 7월 9일 원심판결 중 부동산인도청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시심리·판단하도록 원심법원(서울중앙지법)에 환송했다(대법원 2020.7.9.선고 2020다223781 판결).

대법원은 "원심은 이 사건 임대차계약이 갱신되지 아니한 채 2018. 1. 31. 기간만료로 종료됐다고 보아 이 사건 아파트의 인도청구를 인용했다. 이러한 원심의 판단에는 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 민간임대주택에 관한 임대차계약 갱신 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판단했다.

원심판결이유와 기록에 의하면, 한국토지주택공사는 임대차기간이 2018년 1월 31일까지로 정해진 이 사건 임대차계약을 갱신하기 위해 재계약에 따른 증액보증금의 납부 및 계약체결을 피고에게 요청했고, 당시 보증금 증액을 조건으로 임대차계약 갱신의사를 가지고 있었던 사실, 피고 역시 2018년 1월 31일이 지난 후의 기간분에 대해서도 한국토지주택공사에 차임을 지급한 바 있고, 2019년 무렵에는 미납된 증액보증금과 관리비를 납부하기 시작한 것을 비롯해 2019년 3월 29일 한국토지주택공사 앞으로 203만4 200원 및 19만1720원을 각 송금했다.

이 사건 제1심 변론종결일인 2019년 4월 10일을 기준으로 피고가 미납한 증액보증금 및 관리비가 더는 존재하지 않게 된 사실, 피고는 원심 변론종결일인 2019년 12월 6일까지도 이 사건 아파트에서 거주하고 있고, 한국토지주택공사가 발급한 2018년 7월 13일자 계약사실확인원에는 이 사건 임대차계약에 따른 피고의 임대차기간이 2018년 2월 1일부터 2020년 1월 31일까지이고 피고는 입주자격을 충족하여 갱신계약이 진행 중이라고 기재되어 있는 사실을 알 수 있다.

따라서 대법원은 한국토지주택공사는 임대인으로서 2018년 1월 31일부로 종료될 예정이던 이 사건 임대차계약에 대한 갱신거절을 더 이상 주장할 수 없게 되었다고 보는 것이 타당하다고 했다.

그리고 임대인이 별도로 갱신거절을 하지 않음에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 결과가 발생하는 것은, 질권의 목적인 임대차보증금반환채권 자체가 아니라 이를 발생시키는 기본적 계약관계에 관한 사유에 속할 뿐만 아니라, 질권설정자(채무자)인 임차인이 위 채권 자체의 소멸을 목적으로 하거나 질권자(채권자)의 이익을 해하는 변경을 한 것으로도 볼 수 없다. 그러므로 이 경우에는 민법 제352조(질권설정자의 권리처분제한)의 제한을 받지 않는다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr