상가, “연 수익 보장” 위험성…결국엔 ‘입지’가 좌우

인계동 옛 갤러리아 백화점 부지 개발하는 ‘파비오 더 씨타’ 등 관심 기사입력:2020-07-02 14:35:38
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파비오 더 씨타 투시도.
[로이슈 최영록 기자]
상가 투자는 부동산 투자 중에서도 ‘신의 영역’으로 불린다. 상가는 높은 수익률이 매력적이지만 주택에 비해 변수가 많고 공실 위험이 있기 때문이다. 저금리 기조와 부동산 규제로 상가에 대한 투자자의 관심이 늘고 있는 가운데, 전문가들은 ‘성공 공식’을 제안하는 상가를 조심하라고 조언하고 있다. 확정수익 상가, 선임대 상가 등이 대표적이다.

확정수익 상가는 시행사가 임대수익을 일정 부분 보장하는 상가다. 시행사가 월세의 일부에 대한 지급을 보장하는 형태가 보편적이다. 하지만 확정수익 상가는 시행사가 수익을 보장하는 기간이 끝나면 수익률이 크게 떨어지는 경우가 많다. 불리한 입지에 세워지는 상가를 분양하기 위한 마케팅 수단으로 활용되고 있다는 지적이다.

선임대 상가도 주의를 요한다. 선임대 상가는 시행사가 미리 임차인들을 모아 계약해 둔 상가를 말한다. 선임대 상가는 준공 직후에 공실이 발생할 가능성은 적지만 경기침체로 임차인이 폐업한다면 공실리스크가 적다는 장점도 무색해진다.

업계 한 전문가는 “상가 투자시 고려할 요소는 유효수요로 결국 좋은 상권의 좋은 입지가 기본이고 수익률 등을 따져보는 것은 입지를 분석한 이후로 미뤄도 늦지 않다”라고 조언했다.

거시경제학에서 유효수요는 구매력을 갖춘 수요를 말한다. 간단하게 ‘돈을 쓸 사람’의 규모를 의미한다. 상가시장에서는 유동인구 중에서도 실제로 상가에 방문하여 매출을 올리는 수요를 유효수요로 부른다. 특히 역세권, 랜드마크 상가, 대로변 상가는 여러 입지 중에서도 유효수요가 많아 좋은 입지로 통한다.

역세권은 특정 지역 내에서도 유동인구가 가장 많은 지점이다. 유동인구의 규모가 압도적이므로 유효수요도 커 상권이 발전한다. 강남역이 대표적이다. 서울교통공사 자료에 따르면 올해 1월부터 5월까지 강남역의 승하차 인원은 총 2,312만여명에 달한다. 서울 1~8호선 역사를 통틀어 가장 많은 승하차 인원이다. 부동산 114에 따르면 강남역 역세권 상가는 지난해 2분기 기준 1층 매장의 3.3㎡당 평균 매매가가 8,703만원에 달했다. 이는 서울 113개 역세권 상권 중에서 가장 비싼 가격으로 두 번째로 비싼 압구정역 역세권 상가(6,993만원)의 평균 매매가보다 24% 높은 수치다.

특정 상권 안에서는 대로변 입지가 1순위다. 골목 안 입지는 유동인구를 끌어들여야 하지만 대로변은 높은 가시성과 접근성으로 유동인구의 발목을 붙잡는다.

네이버부동산에 따르면 올해 6월 기준 판교역 인근 대왕판교로에 접한 1층 전용 31㎡ 매물은 보증금 6,000만원 월세 400만원으로 매물이 나왔다. 반면 골목으로 약 30m 들어가야 하는 위치에 있는 1층 전용 37㎡ 매물의 호가는 보증금 4,000만원에 월세 230만원이었다. 대로변 입지 여부로 임대료 차이가 2배 가까이 발생한 셈이다.

업계 한 전문가는 “역세권·대로변 입지는 상가 입지의 모범 답안이지만 신도시 등 신규 택지의 새로 조성되는 상가는 미래 상권의 가치가 증명되지 않아 불확실성이 크다”며 “안정적인 투자처를 찾는다면 상권이 성숙한 원도심의 개발 물량을 찾아보는 것이 좋다”고 조언했다.

수원갤러리아역세권복합개발피에프브이(주)는 수원시 팔달구 인계동 갤러리아백화점 수원점 부지에 ‘파비오 더 씨타’ 상업시설을 이달 선보일 예정이다. 파비오 더 씨타는 수원시청역(분당선) 사거리 옛 갤러리아 백화점 부지에 건설되는 주거복합타워로 경기도 최대 규모 상권으로 꼽히는 인계동 상권의 초입에 위치한다. 수원시청역(분당선) 1번 출구와 2번 출구를 낀 초역세권으로 권광로와 효원로 사거리의 코너를 차지했다. 이탈리아 유명 디자이너 파비오 노벰브레(Fabio Novembre)가 디자인에 참여해 갤러리아 백화점 수원점의 뒤를 잇는 랜드마크가 될 것이라는 기대를 받고 있다.

현대엔지니어링은 광명시 하안동 일대에 공급하는 ‘현대 테라타워 광명’ 지식산업센터의 단지 내 상업시설을 유러피언 스트리트 상가로 구성해 선보일 예정이다. 사업지 바로 앞에는 우체국 사거리 신설역이 추진되고 있어 역세권 상가로 기대감이 높다. 특히 단지는 키즈카페부터 병원, 락볼링장, 대규모 체육시설까지 다양한 MD구성을 계획하고 있어 365일 상권을 만든다는 계획이다.

광명하나바이온은 경기도 광명시 소하동 광명 G타워 내 상업시설 ‘G세븐스퀘어’을 분양한다. 광명 G타워는 광명 소하지구 내 10여 년 만에 공급되는 지식산업센터로 지하 4층~지상 15층, 연면적 약 15만6,412㎡ 규모로 조성되며 상업시설 G세븐스퀘어는 지하 2층~지상 2층에 위치한다. 문화와 레저, 의료시설 등이 들어설 예정으로 이를 통해 업무와 여가, 건강검진을 한 번에 누릴 수 있는 시설로 조성할 계획이다. 서울 지하철 1호선 독산역과 7호선 철산역을 비롯해 KTX 광명역과 인접해 서울 수도권 및 전국 각지로 이동이 수월하다.

KCC건설은 부산광역시 해운대구 중동에서 ‘해운대 중동 스위첸’ 내 상업시설을 공급할 예정이다. 도보 3분 거리에 부산지하철 2호선 중동역이 자리한 역세권 입지로, 접근성 높은 1층 스트리트형 동선과 2층 테라스 특화설계가 적용된다. 인근으로 약 6,000여세대 주거단지의 배후수요와 일 평균 6만여명의 유동인구가 발생하는 중동상권에 들어선다. 상업시설은 지하 6층~지상 34층, 2개동, 총 396실 규모의 주거용 오피스텔 단지 내 지상 1층~지상 2층에 조성된다.

대창기업이 전라남도 여수시 신기동 기존 메가박스 부지에 고품격 프리미엄 아파트 ‘여수 신기 휴스티지’와 상업시설 ‘메가11’가 공급 중이다. 아파트 기준 지하 2층~지상 20층, 2개 동, 총 142가구, 상업시설 기준 지하 1층~지상 1층, 총 32실로 조성된다. 메가11은 왕복 8차선의 대로변을 따라 이어지는 스트리트형 상가로 구성되는 만큼 탁월한 집객 효과를 자랑한다. 단지 바로 앞 정류장에는 무려 28개의 버스 노선이 지난다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr

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