[로이슈 최영록 기자] 문재인 정부 출범 이후 21번째 부동산 대책이 나왔다. 이번 대책에서는 수도권 규제지역 확대, 주택담보대출 요건 강화로 갭투자 차단, 부동산 법인 과세 부담 확대 등이 주요 내용이다. 특히 수도권 재건축단지의 경우 조합원이 분양자격을 얻으려면 2년 이상 실거주해야 하는 의무도 생긴다.
기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 정부부처는 17일 정부서울청사에서 이같은 내용을 담은 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다. 정부는 최근 부동산 시장이 비규제지역을 중심으로 또다시 상승 조짐을 보이기 시작했다고 보고 초강력 대책을 내놓은 것이다.

◆인천·경기, 대부분 규제지역으로 묶여

정부는 투기수요의 추가유입을 막기 위해 인천·경기 대부분 지역을 규제지역으로 묶었다.

인천은 강화와 옹진을 제외한 전 지역을 조정대상지역으로 지정했다. 경기는 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평 등 일부 자연보전권역과 접경지역을 제외한 대부분의 지역이 조정대상이 됐다.

지방의 경우 이번에 대전과 청주가 조정대상지역에 포함됐다. 대전은 전 지역이, 청주는 동지역, 오창·오송읍이 지정됐다.
또 기존 조정대상지역들도 투기과열지구로 한 단계 격상됐다. 경기 성남 수정구, 수원, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성(동탄2만 지정) 지역과 인천 연수·남동·서구, 대전 동·중·서·유성구 등이 대상이다.

최근 부동산 시장에서 나타나는 ‘풍선효과’를 사전에 차단하기 위해 규제지역을 수도권 전역과 지방까지 확대했다는 게 정부의 설명이다.

이에 따라 오는 19일부터 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용되고, 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한된다. 투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가주택의 주택담보대출이 불가능하고 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV)도 20%로 낮아진다.

◆자금조달계획서 대상 확대…주택담보대출 규제 강화

앞으로는 투기과열지구·조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 상관없이 반드시 자금조달계획서를 제출해야 한다. 현재는 3억원 이상 주택을 거래할 때만 내면 됐다. 이 규정은 ‘부동산거래신고법’ 시행령 개정을 통해 오는 9월부터 시행될 예정이다.
아울러 투기과열지구 내에서는 주택 거래 신고시 거래가액과 상관없이 자금조달계획서는 물론 증빙자료도 함께 제출해야 한다. 현재는 9억원 초과 주택을 거래할 때만 내면 됐다. 시행예정 시점은 오는 7월이다. 정부는 증빙자료 확인을 통해 불법 증여나 대출규정 위반 등을 집중 관리한다는 방침이다.

이와 함께 오는 7월부터 모든 규제지역 내에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입 의무가 시행된다. 현재는 투기지역·투기과열지구 내 9억원을 초과하는 주택에 대해서만 1년 내 전입 의무가 부과됐지만 한층 강화된 것이다.

◆전세자금대출 기준 강화…법인 투기수요 차단

투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출 보증 제한 대상에 추가한다. 또 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수 조치한다.

현재 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수 조치하고 있다.

아울러 법인의 부동산 투자 수요를 막기 위한 과세도 대폭 확대된다.

현재는 개인·법인의 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종합부동산세를 부과하고 있는데, 앞으로는 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3~4%)로 적용한다. 법인 소유 주택에 대한 종부세율을 2주택 이하는 3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택은 4%로 각각 인상해 단인세율을 적용한다.

주택 매매·임대사업자에 대한 대출 규제도 강화한다.

현재 규제지역 내 주택매매·임대 사업자 주택담보대출비율은 20~50%, 비규제지역 내 주택매매·임대 사업자는 규제가 없지만 앞으로는 모든 지역 주택 매매·임대 사업자에 대해 주택담보대출이 제한된다.

◆재건축단지 조합원도 2년 실거주해야 분양권 나와

수도권 투기과열지구 내 재건축단지 조합원의 분양신청 자격에 거주 의무가 주어진다.

현재 재건축사업의 경우 모든 토지등소유자가 거주 여부와 상관없이 분양자격을 주고 있다. 하지만 앞으로는 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(합산 거주기간)해야 분양신청이 가능하다.

국토부는 오는 12월 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정해 최초 조합설립인가를 신청하는 재건축단지부터 적용한다는 방침이다.

재건축 안전진단의 투명성·공정성 강화 방안도 세웠다. 현재는 1차 안전진단 기관을 관할 시·군·구가 선정했지만 앞으로는 시·도가 선정하며, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 하게 된다. 이 역시 ‘도정법’ 개정에 담아 내년 상반기 시행할 예정이다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr