[로이슈 최영록 기자] 현대산업개발이 재개발 수주전에 나선 광주 서동1구역에서 ‘아이파크’ 브랜드가 무색할 정도의 질 낮은 조건으로 입찰해 조합원들의 원성을 사고 있다. 도전 상대인 계룡건설은 ‘명품아파트’에 초점을 맞춘 사업조건인 데 반해 현산은 ‘10년전 아파트’ 수준에 머물고 있다는 이유에서다.

◆계룡, ‘랜드마크’에 초점…골리앗 현산 상대로 ‘도전장’

업계에 따르면 서동1구역 재개발조합은 지난 22일 조합사무실에서 시공자 선정을 위한 입찰마감을 진행했고, 그 결과 계룡건설(기호1번)과 HDC현대산업개발(기호2번)이 최종 입찰해 중견사와 대형사 간의 2파전 경쟁을 벌이게 됐다. 이곳은 광주광역시 남구 서동 268-6번지 일대 3만6617㎡를 대상으로 하는 재개발사업이다.

이처럼 재개발·재건축 수주전에서 중견사와 대형사간 승부는 대부분 대형사의 싱거운 승리로 끝나기 일쑤다. 중견사가 입찰조건이나 인지도 등에서 밀리다보니 중도 포기하는 게 다반사고, 애초 ‘들러리’ 입찰을 하는 경우도 있기 때문이다.

그러나 서동1구역에서는 분위기가 사뭇 다르다. 계룡은 사업 완료 후 조합원들의 이익과 단지의 프리미엄 등을 극대화한 사업조건에다 ‘광주시 최초 랜드마크를 만들겠다’며 서울 강남에 버금가는 대안설계 등을 들고 현산을 상대로 정면 승부에 나섰다.

◆계룡, 사업조건 ‘우세’…현산, 초라한 대안설계에 공사비 꼼수도

양사의 제안서를 비교하면 계룡의 사업조건이 현산을 압도하는 모습이다. 우선 신축 세대수는 계룡이 778세대로, 현산의 722세대보다 56세대를 더 짓는다. 이는 현산이 예상한 일반분양가 3.3㎡당 1800만원을 기준으로 하면 무려 332억원 차이다.

양사는 세대간 층간소음을 줄이는데 중대한 역할을 하는 슬라브 두께에서도 차이를 보인다. 계룡은 슬라브 두께를 240㎜로 설계했지만 현산은 210㎜로 더 얇다. 최근 분양단지들의 경우 슬라브 두께가 대부분 240㎜ 이상이라는 점을 감안하면 현산의 설계는 부족해 보인다.

나아가 계룡은 세대 내 층고를 2.4m(우물천장고 2.55m, 1층·최상층 2.6m)로 설계해 개방감을 키웠고, 전체 세대의 대부분인 92.7%를 4베이 이상으로 설계해 향후 분양성이나 가치 등이 유리하도록 했다. 이와 달리 현산은 층고의 경우 계룡보다 0.1m 낮은 2.3m, 4베이 이상 비율은 전체 세대의 절반 수준인 55.95%에 불과하다.

나아가 계룡은 테라스 세대로 ▲알파테라스 210세대 ▲골든테라스 12세대 ▲펜트하우스 4세대 등 총 226세대(현산은 펜트하우스만 2세대)를 계획했고, 동과 동 사이를 잇는 스카이브릿지(전용엘리베이터, 스카이스파, 피트니스센터, 스카이라운지 등 포함)를 제안했다. 그러면서 계룡은 총공사비로 1540억원, 3.3㎡당 공사비 455만원을 제시했다.

그러나 현산은 스카이브릿지를 반영하지 않아서인지 총공사비는 1515억원, 3.3㎡당 공사비는 419만5000원으로 계룡보다 저렴한 공사비를 써냈다. 여기서 눈여겨 볼 대목은 현산은 타 구역과 달리 서동1구역에서 스카이브릿지를 반영하지 않았다는 점이다.

실제로 현산은 지난해 9월 롯데건설과의 ‘박빙승부’ 끝에 수주한 시민공원주변촉진3구역 재개발에서 스카이브릿지는 물론 피트니스센터, 인피니티풀 등을 제안해 높은 호응을 얻은 바 있다.

더구나 현산의 3.3㎡ 공사비에는 변칙이 들어갔다. 3.3㎡당 공사비는 총공사비에서 건축연면적을 나눠 산정한다. 그런데 현산은 지하층을 40.06%로 과다하게 설계해 건축연면적(3만6127평)을 키워 마치 3.3㎡당 공사비가 저렴한 것처럼 눈속임을 한 것이다.

따라서 세대수 증가에 따른 분양수입금 332억원에 총공사비 차익 25억원을 빼면 총 307억원의 추가이익이 예상되는 계룡의 사업조건이 더 유리한 것으로 평가된다.

한 정비사업 전문가는 “양사의 사업조건을 비교하면 계룡건설이 조합원들에게 더 유리해 보인다”며 “향후 조합원들이 우수한 사업조건을 선택할지, 아니면 브랜드를 선택할지 귀추가 주목된다”고 말했다.

최영록 기자 rok@lawissue.co.kr