재건축 사업에서 조합원 비용 분담에 영향을 주는 중요 계약 내용을 변경할 때는 재적 조합원 3분의 2 이상의 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 않으면 무효라는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 제3부(주심 이홍훈 대법관)는 한OO씨(61) 등 2명이 반포주공3단지 재건축주택정비사업조합을 상대로 낸 ‘조합장 선임결의 무효확인’ 청구소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고, 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 5일 밝혔다.

◆ GS건설이 본계약 변경 요구해 촉발

이번 사건은 반포주공3단지 재건축조합이 시공사 선정에 있어 ‘사업참여제안서’를 통해 확정지분제를 제시한 GS건설과 2002년 9월 분양수익금의 10％를 초과하는 이득을 조합원에게 배분하는 내용의 가계약을 체결하면서 시작됐다.

확정지분제는 간단히 말해 시공사가 공사에 필요한 모든 경비를 책임지고 사업을 수행하는 것으로, 추후 사업비가 증가해도 조합원들에게 비용을 넘기지 않는 방식이다.

가계약 이후 GS건설은 본계약 협상과정에서 후분양제 시행으로 인한 금융비용, 상가보상 및 유치원매입비용, 공공청사건립비용, 국공유지 매입비, 주택건설기준에 관한 규정 변경으로 인한 비용증가 등 최소 2000억원의 추가비용발생요인이 생겼다고 주장하면서 이는 정부의 정책변경 등으로 발생한 비용이니 조합측이 이를 인정해 줄 것을 요구했다.

이에 조합은 향후 일반분양가 상승에 따른 10% 이상 초과분(차액)에 대한 배분을 조합원들이 받지 않는 대신 시공사가 추가발생비용을 포함한 모든 사업비용을 부담하는 것으로 하고, 부족시에도 시공사가 모든 책임을 지기로 하는 ‘확정지분제’ 방식의 사업으로 진행하기로 했다. 다만 일반분양가 상승을 고려해 조합원의 확정지분금액(권리가액)을 3.3㎡당 100만원 가량 올려 주는 것으로 본계약을 마련했다.

조합은 2005년 2월 총회에서 재적 조합원 2516명 중 2205명이 참석한 가운데 위와 같은 내용으로 ‘시공사 본계약서 결의 건’을 1378명의 찬성으로 가결했다.

그러자 원고들은 “본계약은 가계약에서 정한 GS건설이 장차 아파트 잔여세대를 일반분양함에 있어 분양금 총액이 당초 예상 분양금 총액보다 10% 이상 초과할 경우 그 초과분을 조합원들에게 환급하기로 한 사항을 포기해 개발이익을 모두 시공사에게 귀속시킴으로써 실질적으로 조합원들의 무상지분권리금액 및 비용분담에 관한 사항을 변경해 조합원들에게 경제적 부담을 주는 것으로 변경하는 것”이라고 주장했다.

이어 “이는 조합 정관에서 ‘조합원의 권리와 의무의 변동’에 관한 사항은 재적 조합의 2/3 이상의 출석과 출석 조합원 2/3 이상의 찬성으로 의결하도록 돼 있음에도 본계약에 관한 결의는 54.8％의 찬성으로 가결돼 정족수를 충족하지 못한 만큼 본계약은 무효”라며 소송을 냈다.

◆ 1심과 2심 “2/3 찬성은 정관 개폐에 관한 것”

이에 대해 1심인 서울중앙지법 제33민사부(재판장 조인호 부장판사)는 2006년 2월 원고의 청구를 기각하고 패소 판결했다.

재판부는 판결문에서 “정관에서 ‘사업시행계획의 결정 및 변경에 관한 사항’ 등도 재적 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성으로 족한 결의사항으로 규정돼 있는 점에 비춰 보면, 재적 조합원 2/3 이상의 출석과 출석 조합원 2/3 이상의 찬성을 요하는 정관의 의미는 ‘정관의 개폐에 관한 사항’으로서 조합원의 권리와 의무의 변동 또는 조합원에게 부담을 수반하는 것을 의미한다”고 밝혔다.

그러면서 “따라서 정관의 개폐와 무관한 본계약서 안건 등에 관한 결의가 출석 조합원 2/3 이상의 찬성을 흠결했다는 원고들의 주장은 이유 없다”고 판시했다.

이에 원고들이 항소했고, 서울고법 제12민사부(재판장 고영한 부장판사)는 2007년 4월 시공사 본계약서 결의에 대한 무효확인을 구하는 부분에 대한 원고의 항소를 기각하고 원고 패소 판결했다.

재판부는 판결문에서 먼저 “가계약의 내용과 시공사 본계약의 내용 사이에 통상적으로 예상될 수 있는 합리성 범위를 초과하는 재건축 비용분담 사항의 변경이 있다고 할 수 없고, 달리 본계약의 내용에 재건축결의의 실질적인 변경에 해당하는 사항이 있다고 인정할 만한 자료를 발견할 수 없다”고 밝혔다.

정관의 의결정족수 위반과 관련, 재판부는 “정관에서 정한 재적 조합원 2/3 이상의 출석과 출석 조합원 2/3 이상의 찬성으로 의결허가를 요하는 것은 정관의 개폐에 대한 것으로 해석하는 것이 타당하다”며 원고들의 항소를 받아들이지 않았다.

◆ 대법원, 1심과 2심 판결 뒤집어

하지만 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 “조합의 재건축결의시 조합원들은 사후 사업비가 증가하게 되더라도 그 부담을 조합원들에게 전가시키기 않기로 하는 ‘확정지분제’를 채택하기로 했고, GS건설 스스로도 확정지분제를 사업참여 조건의 내용을 제시해 공사도급가계약에도 반영됐다”며 “설령 재건축결의 후 장기간이 경과해 당초 예상한 것과 달리 사업비가 불가피하게 증대됐다고 하더라도 초과 사업비를 조합원들에게 부담시키는 내용의 계약을 체결해 조합원들의 비용분담액을 증가시키는 것은 실질적으로 재건축결의의 변경에 해당한다”고 밝혔다.

이어 “시공사 본계약은 사업비 증가분을 GS건설이 모두 부담하는 대가로 일반분양 아파트의 예상분양 수익금 10% 초과분을 조합원에게 배분하는 조건을 없앰으로써, 당초 재건축결의와 비교할 때 조합원의 비용분담을 증가시킨 것이라고 볼 수밖에 없다”고 지적했다.

아울러 대법원은 “도시정비법은 ‘시공사 계약서에 포함될 내용이 특히 조합원의 비용분담 등에 큰 영향을 미치는 점을 고려해 이를 정관에 포함시켜야 할 사항으로 규정하면서, 변경을 위해서는 조합원 2/3 이상의 동의를 요하도록 규정하는 있다”고 말했다.

그러면서 “조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 ‘시공사 계약서에 포함될 내용’에 관해 그것이 당초 재건축결의의 내용을 실질적으로 변경하는 것임에도 불구하고 조합원 2/3 이상의 의결정족수에 미치는 동의로도 가결될 수 있도록 규정하고 있는 경우, 도시정비법의 엄격한 동의요건을 거쳐 성립한 재건축결의의 내용이 용이하게 변경돼 재건축결의의 기초가 흔들릴 수 있다”고 밝혔다.

또한 “일단 변경된 내용도 다시 이해관계를 달리하는 일부 조합원들의 이합집산에 의해 재차 변경될 수 있어 권리관계의 안정을 심히 해가고, 재건축사업의 원활한 진행에 상당한 장애를 초래할 수 있으므로, 그러한 정관의 가결정족수 규정은 사회통념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 효력을 인정하기 어렵다”고 강조했다.

대법원 따라서 “본계약에 관해 조합원 2/3 못 미치는 재적조합원 2516명 중 1378명(53.4%)의 찬성만이 있었으므로, 결국 위 결의는 의결정족수를 충족하지 못해 무효”라며 “그럼에도 불구하고 원심은 무효라는 원고들의 주장을 섣불리 배척하고 말았으니, 이런 원심의 판단은 재건축조합 총회 결의의 의결정족수에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 위법이 있다”고 판시했다.

◆ 판결 의미 = 이번 대법원 판결은 재건축 사업 추진 과정에서 분양수익금과 비용에 대한 조합원의 동의 요건을 과반수가 아닌 2/3 이상임을 분명히 확인한 것으로, 다른 재건축 사업장에도 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다.

특히 이 사건 반포주공3단지와 같이 조합원 과반수 이상의 동의로 수익금이나 비용 문제를 처리한 곳은 이번 판결로 인해 조합원과 시공사 간 분쟁이 일어날 가능성이 커 보여 파장이 예상된다.

한편, GS건설의 추가비용 2000억원을 놓고 조합원과 시공사인 GS건설과의 추가 소송도 불가피할 전망이다.