공인중개사가 주택 임대차계약을 할 때 임차인에게 근저당권이 설정돼 있는지 등 권리관계를 제대로 설명하지 않아 나중에 경매로 인해 전세보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 입은 손해액의 50%를 물어줘야 한다는 판결이 나왔다.

전주지법 제11민사단독 정재규 판사는 임차인 백OO씨가 공인중개사 배OO씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2006가단15962)에서 지난 6일 “피고는 원고에게 2,800여만원을 지급하라”며 원고 일부 승소 판결한 것으로 19일 확인됐다.

법원에 따르면 원고 백씨는 전주시 인후동 소재 4층 주택 중 1층 101호를 공인중개사인 배씨의 중개로 보증금 6,000만원에 임차하고, 전세권설정등기를 마쳤다.

하지만 101호에는 원고가 전세권설정을 하기 전에 이미 OO신협에서 채권최고액 4,500만원인 1순위 근저당권 등이 설정돼 있었다.

그 후 OO신협의 신청으로 101호에 대한 임의경매절차가 개시돼, 결국 원고는 보증금 6,000만원 중 340만원밖에 배당받지 못하게 됐다.

이에 원고는 “공인중개사가 위 근저당권은 101호에 설정된 것이 아니라, 주택 전체에 설정된 것이기 때문에 원고의 보증금 확보에 문제가 없다고 해서 이를 믿고 임대차계약을 체결했다”며 돌려받지 못한 보증금 5,660만원을 물어내라며 손해배상청구소송을 냈다.

반면 피고는 “위 근저당권 때문에 보증금을 다 돌려받지 못하는 경우가 있을 수 있음을 설명했다”고 주장하며 책임을 회피했다.

이와 관련, 정재규 판사는 판결문에서 “피고는 부동산 중개업자로서 중개의뢰인인 원고에게 주택의 권리관계를 정확히 설명할 의무가 있다”며 “또한 중개대상물의 권리관계에 관한 설명의무를 이행했다는 점은 중개업자인 피고가 입증해야 하는데 피고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기에 부족한 만큼 손해배상책임이 있다”고 밝혔다.

정 판사는 다만 “중개의뢰인인 원고도 임대차계약을 체결함에 있어 등기부를 확인하는 등으로 주택 권리관계를 확인해야 할 의무가 있다”며 “그런데 원고는 이를 게을리 했으므로, 원고의 과실을 참작해 피고의 배상책임을 50%로 제한한다”고 판시했다.

한편 법원은 “이번 판결은 부동산중개업법 제17조 제1항에 의한 설명의무와 입증책임이 공인중개사에게 있음을 명백히 함과 동시에 설명의무 위반에 따른 책임범위를 정함에 있어 등기부를 확인하지 않은 의뢰인의 과실비율의 기준을 제시한 것”이라고 의미를 부여했다.