옆 신축건물로 인해 하루 4시간 이상 햇빛을 볼 수 없다면 공사금지가처분과 손해배상청구 가능 = 필자: 신종한 변호사

Q) 저는 10여 년간 직장에 다니면서 알뜰하게 돈을 모아, 2년전에 서울 도봉구에 있는 연립주택 2층을 구입하여 그곳에서 살고 있습니다. 그런데, 얼마 전부터 모 건설회사에서 저희 집 바로 옆에 20층 정도 되는 주상복합건물을 건축한다고 하면서 공사를 시작 하였습니다. 나중에 그 건물을 완공되면 제 집은 그 건물에 가려 햇빛을 못 받게 될 뿐만 아니라, 집값도 많이 떨어질 것 같습니다. 저는 요즘 너무 걱정되고 억울해서 잠도 제대로 못자고 있습니다. 어떻게 이 문제를 해결해야 하나요?

A) 공사금지 가처분을 신청하시거나, 일조권등 침해에 따른 손해배상을 청구하시면 됩니다. 근래 들어 인구집중과 이에 따른 도시개발 등으로 인하여 고층건물이 우후죽순처럼 생겨나게 되었고, 이에 따라 건물 근처 주민들의 일조권, 조망권, 소음 등 생활방해가 심각해지고 있습니다.

그런데, 이러한 고층건물의 건축은 대지 소유자의 정당한 재산권 행사로 볼 측면도 있을 뿐 아니라, 도시개발 과정에서 필연적으로 생겨나는 불가피한 측면도 있기 때문에, 현재 법원에서는 그 고층건물의 건축으로 인해 주위 주민들이 사회생활상 감내할 수 없을 정도로 과도한 손해를 야기시킬 경우 그 위법성을 인정할 수 있다는 이른바, "수인한도론"을 기초로 하여 불법행위 여부를 판단하고 있습니다.

법원 실무상 일조권에 대한 수인한도의 기준은, 공동주택의 경우 동지일을 기준으로 아침 9시부터 오후 3 사이에 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되거나, 아침 8시부터 4시 사이에 일조시간이 4시간 이상 확보될 경우에는 수인한도 내라고 보고 있습니다. 다만 위 기준은 절대적인 것이 아니며, 일조 침해의 정도는 통상 감정에 의하여 정하여 집니다.

일조권 등의 침해가 수인한도 내가 아니라면, 피해자는 주택의 가치하락액 등 재산적 손해와 일조권 침해로 인한 정신적 손해에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.

또한 피해자는 민법 제214조 및 제217조에 근거하여 건물이 완공되기 전에 건물의 건축 금지 등을 구할 수도 있습니다. 이는 통상 공사금지 가처분의 형태로 이루어지는 데, 만약 가해자가 공사금지 가처분에 위반하여 공사를 진행하면 이미 건축된 부분은 철거할 수 있습니다.

실무상 공사금지가처분 상태에서 당사자간 화해가 되는 경우가 많지만, 만약 화해가 되지 않을 경우 피해자는 본안소송으로 공사금지청구소송 또는 건물철거소송을 제기할 수 있습니다. 다만, 건물 철거를 명하는 것은 가해자에게 매우 중대한 손실을 입히고 공익적 측면에서도 바람직하지 않기 때문에 법원에서도 그 인정에 보다 신중을 기하고 있습니다.

자료제공: 로마켓(www.lawmarket.co.kr)/ 법률세무상담은 한국인터넷변호사협의회 060-800-1945(유료)