[로이슈 진가영 기자] 전세사기 피해 주택은 집주인의 채무로 경매에 넘어가는 경우가 많다. 이때 임차인이 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지는 대항력과 우선변제권에 달려 있다. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그다음 날 대항력이 생기고, 확정일자를 받으면 배당에서 앞선 순위를 인정받는다. 전입신고일이 근저당 등 말소기준권리보다 앞서면 대항력이 유지돼, 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자에게 주장할 수 있다. 반대로 전입신고가 말소기준권리보다 늦으면 대항력이 없어, 배당에서 받지 못한 보증금은 회수가 어려워진다.

피해 임차인을 위한 제도도 있다. 전세사기 피해자로 결정되면 살던 집이 경매에 부쳐질 때 우선매수권을 행사해 같은 값에 직접 낙찰받을 수 있고, 이를 포기하면 한국토지주택공사(LH)가 피해 주택을 사들여 임대로 계속 거주하도록 지원한다. 다만 제도를 활용하려면 배당요구 종기일 안에 배당요구를 하고 피해자 결정을 받는 등 정해진 요건과 기한을 지켜야 한다. 요건을 놓치면 제도의 보호를 받기 어려운 만큼 초기 대응이 중요하다.

부동산 경매로 넘어간 전세 물건은 임차인과 낙찰자 모두에게 권리관계가 복잡하다. 경매사이트에 공개된 매각물건명세서에서 전입일과 확정일자, 말소기준권리의 선후를 확인하는 것이 보증금을 지키는 출발점이다.

부동산 경매 AI 권리분석 플랫폼 요이땅은 경매사이트에 공개된 매각물건명세서·현황조사서 등을 분석해 인수해야 할 권리와 선순위 임차인의 대항력, 적정 입찰가 범위를 리포트로 정리한다. 추가 확인이 필요한 경매 서류는 AI 상담 서비스 요이봇에 올리면 분석해 준다. 여러 AI가 결과를 서로 대조하는 다중 AI 방식으로 낯선 권리 용어를 한국어로 풀어 설명해, 전세 물건의 권리관계를 확인하려는 이용자도 참고하기 쉽다.

요이땅 관계자는 "피해 주택이 경매로 넘어갈 때는 보증금 배당 순위와 우선매수권 요건을 미리 확인해 두는 것이 중요하다"고 강조했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 jky197@lawissue.co.kr