[로이슈 전용모 기자] 대법원 제3부(주심 대법관 오석준)는 민간임대주택에관한특별법위반 사건 상고심에서 피고인 A(조합 이사장)와 B조합의 상고를 모두 기각해 무죄를 선고한 1심을 파기하고, 피고인들이 신고 없이 조합원을 모집했다는 내용의 이 사건 공소사실을유죄로 본 원심을 확정했다(대법원 2025. 8. 28. 선고 2024도2871 판결).

피고인 B조합은 민간임대건설사업시행자와 사업비 투자 약정을 통해 조합원의 권익과 발전을 도모해 지역사회에 안녕과 공헌을 목적으로 하는 법인으로 2020년 7월 설립됐다. 주 사무소는 부산 북구에 위치에 있다.

피고인 A는 조합의 이사장이다.

피고인은 2020. 7. 30.부터 2020. 9. 24.까지 부산 북구에 있는 민간임대아파트 모델하우스에서 영업사원들의 영업 또는 현수막 및 전단지 등의 광고를 통해 방문한 방문객 중 113명을 상대로 동, 호수를 구체적으로 지정하는 방법으로 총126세대의 아파트 물권에 대한 조합원 가입계약서를 작성해 조합원을 모집했다. 이로써 피고인은 민간임대주택 건설대지의 관할 지자체장에게 신고하지 아니하고, 주택을 공급할 목적으로 설립된 민간임대협동조합의 조합원을 모집했다.

검사는 피고인 B조합은 민간임재주택에 관한 특별법 제5조의3 제1항에서 정한 민간임대협동조합이고, 피고인 A는 조합의 발기인으로서 관할 시장등에게 신고하지 않고 조합원을 모집했다는 공소사실로 피고인들을 기소했다.

-1심(부산지방법원 서부지원 2022. 8. 17. 선고 2021고단2053 판결)은 피고인들에게 무죄를 선고했다. 피고인 조합이 법 제5조의3 제1항에서 정한 민간임대협동조합으로서 조합원을 모집한 경우에 해당한다고 볼 수 없고, 따라서 피고인 조합이 조합원을 모집하기 전에 관할 구청장에게 신고할 의무가 있다고 볼 수 없다는 판단에서다.

검사는 항소했다.

-원심(부산지방법원 2024. 1. 26. 선고 2022노2321 판결)은 검사의 사실오인 주장을 받아들여 무죄를 선고한 1심판결을 파기하고 피고인 A에게 벌금 1,000만 원, 피고인 B조합에 벌금 500만 원을 선고했다. 피고인 A가 벌금을 납입하지 않을 경우 10만 원을 1일로 환산한 기간 노역장에 유치한다. 피고인들에 대해 각 벌금에 상당한 금액의 가납을 명했다.

원심(2심)은 피고인 B조합이 구 민간임대주택법 제5조의2 제1항에서 정한 ’주택 공급을 목적으로 하는 민간임대협동조합’에 해당함을 전제로, 피고인들이 신고 없이 조합원을 모집했다는 내용의 이 사건 공소사실을 유죄로 판단했다.

B조합의 법인등기부상 설립 목적에서 ‘민간임대주택의 신축 및 임대계약을 위한 조합원 모집과 주택신축사업자선정’, ‘사업비 대여를 통한 장기일반민간임대아파트 신축사업 참여’를 정하고 있다는 점 등을 근거로 그 구체적인 사업방법과는 무관하게 B조합이 구 민간임대주택법 제5조의2 제1항에서 정한 조합원 모집 신고의무를 부담하는 민간임대협동조합에 해당한다고 봤다.

피고인 A는 조합원의 재산권을 보호하고 협동조합형 임대주택사업 추진의 투명성을 제고하기 위해 마련된 조합원 모집 신고의무를 이행하지 않았고, 추진하는 사업에 대한 구체적이고 상세한 설명 없이 잘못된 설명으로 조합원을 모집했다. 특히 피고인들은 이 사건 조항의 적용을 회피하기 위하여 피고인 조합이 투자 조합인 것과 같은 외양을 마련하고 이 사건 범행을 부인하고 있다. 실제 조합원들이 피고인 조합으로부터 출자금을 반환받지 못해 피고인들의 엄벌을 탄원하고 있다.

대법원은 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 구 민간임대주택법 제5조의2 제1항에서 정한 민간임대협동조합에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 수긍했다.

-'민간임대주택에 관한 특별법'(2020. 6. 9. 법률 제17452호로 개정되어 2020. 12. 10. 시행되기 전의 것, 이하 ‘구 민간임대주택법’이라 한다)은 조합원의 재산권을 보호하고 협동조합형 임대주택사업 추진의 투명성을 제고하기 위하여, 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 '협동조합 기본법'에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합(이하 ‘민간임대협동조합’)이나 그 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설대지의 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고할 의무를 부과하고 있고(제5조의2 제1항), 그 신고의무를 위반한 자를 처벌하고 있다(제65조 제2항 제1호).

그런데 구 민간임대주택법은 신고의무자인 민간임대협동조합이 ‘일정 호수 이상의 주택 공급을 목적으로 설립‘될 것을 요구하고 있을 뿐이고, 그 목적을 구체적으로 실현하는 ’주택 공급의 방식‘에 대해서는 따로 정하고 있지 않다.

따라서 조합의 정관상 목적, 조합 가입계약ㆍ조합원 모집공고의 취지 및 내용, 조합 외에 별도의 임대사업자 등을 두는 경우 조합이 해당 임대사업자 등과 체결했거나 체결할 예정인 계약의 취지 및 내용 등을 종합하여, 민간임대협동조합이 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급하는 것을 실질적인 목적으로 하여 설립되었다고 볼 수 있다면, 이와 같은 민간임대협동조합은 조합 스스로가 직접적인 임대 당사자인지 여부와 관계없이 구 민간임대주택법 제5조의2 제1항에서 정한 조합원 모집 신고의무를 부담한다고 봄이 타당하다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr