[로이슈 전용모 기자] 대법원 제2부(주심 대법관 조재연)는 2022년 10월 27일 원고가 기존 주택을 매도한 후 이 사건 임대아파트의 임차권을 적법하게 양도받아 실질적으로 무주택 세대구성원 요건을 충족했고, 그 후 실제 거주하면서 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득했다고 보아, 원고의 주위적 청구를 인용한 제1심판결을 그대로 유지한 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원(대전지법)에 환송했다(대법원 2022.10.27.선고 2020다266535 판결).

대법원은 원심의 판단에는 구 임대주택법 제19조 단서, 구 임대주택법 시행령 제18조 제1항에서 정한 임차권 양도의 양수인 요건인 ‘무주택 세대구성원’에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 피고의 상고이유 주장은 이유 있다고 판단했다.

원고는 이 사건 임대아파트의 기존 임차인 F으로부터 임차권을 양도받은 2016. 6. 17. 당시 기존 주택의 소유권이전등기를 마쳐 주지 않아 건물등기부상 기존 주택을 소유하고 있었음이 명백하므로, 그 등기가 원인무효에 해당하는 등 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대아파트의 임차권을 양도받을 수 있는 무주택 세대구성원에 해당한다고 보기 어렵다.

임차권의 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 이를 위반한 임차권의 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없다. 나아가 임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주했더라도 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수 없다.

원고가 2016년 6월 17일 이 사건 임차권을 양수하고 이 사건 임대아파트(기간 5년. 임대차보증금 1억7200만 원 )에 2016년 7월 15일 전입했다.

앞서 원고는 기존 주택을 2016년 5월 30일 L에게 매도하는 계약을 체결한 다음 2016년 7월 25일 소유권이전 등기를 마쳐주었다.

세종시는 2018년 12월 19일 이 사건 임대아파트의 분양전환가격을 2억3540만 원(A타입)으로 확정했다.

피고는 원고의 소명에도 불구하고 2019년 1월 29일 원고에게 조기분양전환자격이 없다고 판단해 부적격판정 통보를 했다.

피고는 원고가 보유하던 주택을 2016년 7월 25일 비로소 처분해 이 사건 아파트의 임차권양도일인 2016년 6월 17일 당시에는 무주택자에 해당하지 않아 분양전환 자격을 충족하지 못한다고 했다.

1심(2019가단103604)인 대전지법 노행남 판사는 2019년 11월 20일 원고가 피고를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송에서 피고는 원고로부터 6340만 원(=분양전환가격-임대차보증금)을 지급받음과 동시에 원고에게 2019.1.7.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라(주위적청구 인용)고 판결을 선고했다.

1심은, 피고가 한 ‘조기분양절차관련 안내문공고’는 단순히 조기분양절차에 대한 설명이나 방침을 밝힌 것에 불과한 것이 아니라, 원고의 승낙이 있으면 곧바로 의사의 합치에 이를 수 있는 정도로 내용이 확정된 청약에 해당하고, 원고가 이에 응해 피고에게 분양전환에 필요한 서류를 구비해 조기분양전환신청확인서를 제출한 것은 이에 대한 승낙의 의사표시에 해당하므로, 원고와 피고 사이에는 이 사건 아파트의 조기분양전환에 대한 합의가 이루어졌다고 보는 것이 타당하다.

또 입주일과 기존 주택의 처분일 사이가 불과 열흘 정도이다. 이러한 사정에 비추어 보면, 원고는 이 사건 아파트의 입주일 기준으로 무주택자인 임차인에 해당한다고 보는 것이 타당하다. 원고는 입주일로부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택 임차인이므로 이 사건 임대차계약 제12조 제3항 제1호, 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호에 따라 우선분양전환자격이 인정된다고 판단했다.

피고는 1심판결을 취소하고 원고의 청구를 모두 기각해달라며 항소했다.

원심(2심)인 대전지법 제4-1민사부(재판장 김선용 부장판사)는 2020년 8월 18일 원고의 주위적청구를 인용한 1심판결은 정당하다며 피고의 항소를 기각했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr