부산고법, 상가임대차법 악용 1심 권리금 승소 항소심서 패소

종업원을 신규임차인으로 내세워 권리금 받으려던 속셈 드러나 기사입력:2022-03-12 09:37:03
부산법원 종합청사.(사진=전용모 기자)

부산법원 종합청사.(사진=전용모 기자)

이미지 확대보기
[로이슈 전용모 기자] 부산고법 제6민사부(재판장 박준용 부장판사·최 환·최희영)는 2022년 2월 17일 피고(건물관리단, 반소원고)에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 있음을 전제로 하는 원고(임차인,반소피고)의 청구를 일부 인용한 1심은 부당하다며 피고의 본소에 대한 항소를 받아들여 피고 패소부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 본소청구를 기각했다. 또 1심과 같이 피고의 반소에 대한 항소는 이유없어 기각했다(2021나54425 본소 청구이의, 2021나54432반소 손해배상).

소송총비용 중 본소로 인하여 생긴 부분은 원고(반소피고)가, 반소로 인하여 생긴 부분은 피고(반소원고)가 각 부담한다.

항소심은 상가임대차법을 악용해 임대인으로부터 권리금을 받아내려는 원고의 속셈을 밝혀내 철퇴를 가했다. 1심은 '피고는 원고에게 권리금 1억3920만 원을 지급하라'고 원고의 손을 들어줬으나 항소심은 원고가 신규임차인인 B가 자신의 종업원이라는 사실이나 그 급여액 등을 알리지 않음은 물론, 이 사건 권리금 계약의 계약금 및 중도금이 자신이 B에게 교부한 돈을 B가 다시 원고에게 지급되었다는 사실도 전혀 알리지 않았다는 점을 밝혀냈다.

원고는 피고(건물관리단)와 사이에 2014. 6. 15.경 부산 수영구 한 빌딩 지하 1, 2층에 관하여 임대차보증금 2억 원, 월 차임 300만 원, 임대차기간 2014. 6. 16.부터 2016. 6. 15.까지로 하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하고 주차장을 운영하다가, 다시 그 기간 종료 무렵인 2016. 6.경 임대차기간을 2016. 6. 16.부터 2017. 6. 15.까지로 하는 임대차계약을 체결하고 주차장 영업을 해 왔다.

원고는 '상가임대차법'을 악용해 임대인으로부터 권리금을 뜯어낼 의도로 자신의 종업원 B와 주차장 영업에 관한 권리시설일체를 2억5000만 원에 양도하기로 하는 내용의 권리금 계약서를 작성하고, 이를 피고(건물관리단)에게 신규임차인으로 소개하며 B에 관한 정보와 보증금 및 차임의 지급자력 등을 설명하면서, 추가 정보를 원하거나 B와의 만남을 원하는 경우 2019.5.24.까지(또는 내용증명을 받은 날부터 5일 이내)알려 줄 것과 B와 신규임대차계약을 체결할 것을 요청하는 내용의 내용증명 우편을 보냈다.

이 과정에서 B는 2019. 3. 11. 이 사건 권리금 계약에 따른 계약금 명목으로 3차례에 걸쳐 합계 2,500만 원을, 2019. 3. 25.부터 2019. 4. 4.까지 사이에 이 사건 권리금 계약에 따른 중도금 명목으로 3차례에 걸쳐 합계 4,500만 원을 원고의 부산은행 계좌로 송금했다.

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조의4 제1항 제4호 및 같은 조 제3항에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’ 등을 함으로써 임차인이 권리금 계약에 따라 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

이에 대해 피고는 이 사건 주차장을 직접 운영하기 위해 2019. 5. 24. 원고에게 “원고가 주선한 신규임차인과 사이에 임대차계약을 체결할 의사가 없으며, 이 사건 조정에 따라 임대차기간을 2년 연장해 주었고 이는 상가임대차법 제10조 제1항 제3호에서 정한 ‘서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우’에 해당하므로 원고가 요청하는 신규임대차계약을 체결할 의무가 없으며, 원고에게 권리금을 회수할 기회를 부여할 의무가 없다”는 내용의 내용증명 우편을 보냈다.

그러자 원고는 피고를 상대로 '1억7400만 원(평가법인의 감정촉탁 결과) 및 이에 대해 이 사건 청구취지 변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라'며 본소(청구이의)를 제기했다.

이에 맞서 피고는 원고를 상대로 '1억3357만6500원 및 이에 대해 이 사건 반소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라'며 반소(손해배상)를 제기했다.

1심(2019가합104395본소, 2020가합102883반소)인 부산지법 동부지원 제1민사부는 2021년 5월 27일 원고의 청구를 일부 받아들여 '피고는 원고에게 (권리금)1억3920만 원을 지급하라'며 원고의 손을 들어줬다. 또 피고의 원고에 대한 반소청구를 기각했다.

피고는 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 B와의 사이의 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인인 원고의 이 사건 주차장 영업에 관한 권리금을 회수할 기회를 정당한 사유 없이 방해했다고 보아야 하므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 상가임대차법 제10조의4 제3항에 따른 손해를 배상할 의무가 있다.

그러자 피고는 항소했다.

피고는, 원고는 최초로 빌딩 시행사와 체결된 임대차계약 기간의 개시일인 2012. 6. 15.부터 5년이 되는 2017. 6. 15.까지만 계약갱신요구권을 행사할 수 있었던 상황이었는데, 피고가 이 사건 조정을 통해 원고에게 이 사건 주차장을 상가임대차법이 보장하는 임대차기간 5년을 넘어 총 7년 동안 임차할 수 있도록 양보했다. 이는 상가임대차법 제10조 제1항 제3호에서 정한 ‘서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우’에 해당한다고 주장했다.

항소심은 이 사건 조정에 따라 임대차기간이 새롭게 정해졌다고 하더라도, 이를 두고 상가임대차법 제10조 제1항 제3호에서 정한 ‘서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우’에 해당한다고 인정하기는 어렵다. 피고의 이 부분 주장은 이유 없다고 했다.

◇또 피고는, 원고가 피고에게 신규임차인이 되려는 B의 자력 등에 관한 정보를 제공한 사실이 없고, B는 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없다. 나아가 B는 실제로 원고와 사이의 권리금 계약에 따른 계약금 및 중도금을 지급한 바가 없음에도, 원고는 마치 B부터 계약금 및 중도금을 지급받은 것과 같은 허위의 외관을 작출하고 그에 관한 지급영수증을 제1심 법원에 증거로 제출하는 등 자력이 없는 B를 허위로 주선한 것에 불과하므로, 권리금 회수기회 보호를 위한 상가임대차법 제10조의4 규정이 적용될 여지가 없다고 주장했다.

상가임대차법 제10조의4 제5항은, 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다고 규정하고 있다.

이에 대해 항소심은, 원고가 신규임차인인 B가 자신의 종업원이라는 사실이나 그 급여액 등을 알리지 않음은 물론, 이 사건 권리금 계약의 계약금 및 중도금이 자신이 B에게 교부한 돈을 B가 다시 원고에게 지급되었다는 사실도 전혀 알리지 않았다고 판단했다. 그런데도 원고는 이 법원에서 자신의 계좌에 대한 입출금 내역이 구체적으로 밝혀지기 전까지는 마치 B가 스스로의 자력으로 권리금에 대한 계약금 및 중도금을 지급한 것처럼 주장해왔다.

원고는 자력이 없는 B를 내세워 신규임차인을 허위로 주선했거나, 적어도 B의 자력을 가장하기 위하여 B와 통모하여 마치 B에게 자력이 있는 것처럼 허위의 외관을 작출했다고 봄이 타당하다고 봤다.

따라서 상가임대차법 제10조의4 제5항에 위반하여 그 자력을 숨기고 나아가 적극적으로 그에 관한 허위의 외관을 작출하기까지 한 원고가 피고를 상대로 자신이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하였음을 내세워 같은 조 제3항에서 정한 권리금 회수방해에 따른 손해의 배상을 구하는 것은 공평의 관념과 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 허용될 수 없고, 비록 피고가 B의 자력에 관한 사유가 아닌 정당하다고 보기 어려운 다른 사유를 들어 신규임대차계약 체결을 거절했다고 하더라도 마찬가지라고 보아야 한다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr

주식시황 〉

항목 현재가 전일대비
코스피 3,188.07 ▼4.22
코스닥 820.67 ▲2.40
코스피200 431.10 ▼0.54

가상화폐 시세 〉

암호화폐 현재가 기준대비
비트코인 160,770,000 ▼213,000
비트코인캐시 741,500 ▼5,000
이더리움 5,109,000 ▲23,000
이더리움클래식 33,600 ▼120
리플 4,767 ▼10
퀀텀 3,519 ▲9
암호화폐 현재가 기준대비
비트코인 160,891,000 ▲11,000
이더리움 5,108,000 ▲21,000
이더리움클래식 33,600 ▼120
메탈 1,158 ▼5
리스크 673 ▲1
리플 4,774 ▼2
에이다 1,181 ▲3
스팀 213 ▼0
암호화폐 현재가 기준대비
비트코인 160,990,000 ▲50,000
비트코인캐시 740,500 ▼5,500
이더리움 5,115,000 ▲25,000
이더리움클래식 33,580 ▼120
리플 4,768 ▼12
퀀텀 3,505 ▼29
이오타 329 ▼5
ad