[로이슈 최영록 기자] 신도시 주거 수요의 기준이 달라졌다. 종래에 신도시는 미래 자산 상승을 위해 불편함을 감수해야 하는 곳이었지만, 현재 시장의 주역으로 떠오른 실수요층은 즉각적인 정주 환경도 요구하고 있다. 이른바 ‘완성형 입지’ 선호 현상이 신도시 청약시장 전반에 나타나면서, 수요 양극화가 두드러지게 나타나고 있다.

신도시 일대 공급은 뚜렷한 양극화 양상을 보이고 있다. 검단신도시가 대표적이다. 부동산R114 자료에 따르면 지난해 말 원당동에 공급된 ‘인천검단호반써밋3차’는 경쟁률 43대 1을 기록했다. 반면 같은 해 검단 일대 평균 경쟁률은 14대 1에 불과했고, 특히 앞서 9월 당하동과 마전동에 공급된 2개 단지는 미달을 면치 못했다.

청약 경쟁률 격차의 원인으로는 인프라가 꼽힌다. 미달된 2개 단지는 검단신도시 5단계·6단계 물량으로, 기존에 조성된 아라동·불로동 시가지와는 거리가 있는 곳에 공급됐다. 반면 인천검단호반써밋3차는 같은 7단계 개발지역이지만 아라역에 가까운 아라동 핵심지역에 위치했다.

완성된 입지를 선호하는 현상은 신도시 전반에서 나타나고 있다. 평택 고덕국제신도시에 2023년 분양한 '고덕자이센트로'는 89가구 일반 공급에 4034명이 몰려 경쟁률 45대 1을 기록했다. 고덕국제신도시에서 가장 먼저 개발돼 생활권이 형성된 서정리역 주변 물량이었다는 점이 시장의 이목을 끌었다는 평가다.

이미 대도시로 성장한 동탄2신도시는 경쟁이 더 뜨겁다. 2024년 동탄역 인근에 공급된 ‘동탄2신도시동탄역대방엘리움더시그니처’는 186가구 모집에 11만6621명이 몰려 경쟁률이 626대 1에 달했다. 동탄호수공원 주변으로 생활인프라가 충분히 구축된 산척동에서도 지난해 ‘동탄포레파크자연앤푸르지오’가 경쟁률 68대 1, ‘동탄꿈의숲자연&데시앙’이 경쟁률 37대 1을 기록하며 인기를 끌었다.

신도시가 시간이 흐르면서 재평가를 받게되는 핵심도 인프라에 있다. 부족했던 인프라가 채워지면서 완성형 입지의 범위가 늘어나기 때문이다. 실제 부동산R114 자료에 따르면 2기 신도시 아파트 평균 시세는 2025년 기준 3.3㎡당 2503만원으로, 아직 인프라가 미비하던 2015년(1318만원)대비 1185만원 늘었다. 같은 기간 경기·인천은 983만원에서 1808만원으로 825만원 오르는데 그쳤다.

한 업계 관계자는 “젊은 신도시일수록 인프라를 두루 갖춘 완성형 입지가 희소하고, 그 희소성 자체가 가격 프리미엄의 근거가 된다”며 “공급이 늘어날수록 입지 내 격차는 더 벌어질 수밖에 없어 수요자 입장에선 기존 생활권과의 근접성을 최우선으로 따져봐야 한다”고 말했다.

■ 상반기 신도시 분양시장, ‘완성형 입지’ 잇달아 출격

상반기 신도시 분양시장에서도 기존 생활권에 인접한 위치의 단지들이 잇달아 공급에 나서 이목을 끈다.

4월 평택 고덕국제신도시에는 BS한양과 제일건설이 ‘고덕국제신도시 수자인풍경채’ 1·2단지를 공급한다. 1단지(Abc-14)는 지하 2층~지상 25층, 총 670세대(▲84㎡ 425세대 ▲101㎡ 245세대)로 조성되며, 2단지(Abc-61)는 지하 2층~지상 23층, 총 456세대(▲84㎡ 289세대 ▲101㎡ 167세대)를 공급한다. 고덕국제신도시 3단계 공급이지만 1단계(2019년 준공) 생활권과 가까운 동측에 자리를 잡아 기존 인프라를 입주 초기부터 이용할 수 있다. 수도권전철 1호선 급행이 정차하는 서정리역과 일대 상권을 편리하게 이용할 수 있으며, 인근에는 고덕국제신도시 내부를 순환하는 BRT(간선급행버스체계) 노선이 운행될 예정이다.

동탄2신도시에는 한토건설이 ‘동탄 그웬 160’의 분양에 돌입했다. 신주거문화타운 B11블록에 총 160가구 규모로 조성되는 주거시설이다. 생활권이 이미 형성된 산척동·목동 인근에 위치한다.

포스코이앤씨는 인천 송도국제도시에 '더샵 송도그란테르’를 공급할 예정이다. 아파트 1544가구·오피스텔 96실 규모다. 주거시설이 밀집한 3공구 인근에 공급되는 물량으로, 기존 송도 생활 인프라 접근성이 높다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr