[로이슈 이강훈 기자] 전세사기로 보증금을 돌려받지 못한 피해자에게는 주거 불안뿐 아니라 대출 상환 부담까지 남을 수 있다. 전세대출 이자를 납부하면서 새로운 주거비와 생활비까지 감당해야 한다면, 보증금 회수 절차와 함께 채무 조정 방안을 검토할 필요가 있다.

개인회생은 일정한 소득이 있지만 채무를 정상적으로 갚기 어려운 사람이 법원의 절차를 통해 채무를 조정받는 제도다. 전세사기로 발생한 대출 부담 역시 개인회생 검토 대상이 될 수 있다. 다만 피해 사실만으로 신청이나 채무 감면이 자동으로 인정되는 것은 아니며, 소득과 재산, 채무 규모, 대출 및 보증 구조 등을 종합적으로 확인해야 한다.

전세사기 피해자의 개인회생에서 중요한 쟁점 중 하나는 돌려받지 못한 임차보증금의 평가다. 보증금이 반환되지 않았더라도 임대인에게 반환을 요구할 권리인 ‘임차보증금반환채권’은 남아 있기 때문이다. 이 권리의 재산적 가치를 어떻게 평가하는지는 변제계획에도 영향을 줄 수 있다.

따라서 계약서에 적힌 보증금 액수뿐 아니라 임대인의 재산 상태, 주택의 선순위 권리, 경매·공매 진행 상황과 예상 배당액 등을 확인해야 한다. 서울회생법원 공개자료에서도 전세사기 피해와 보증금 회수 가능성에 관한 소명에 따라 임차보증금반환채권의 청산가치를 반영하지 않거나 감액하는 방안을 설명하고 있다. 다만 구체적인 적용은 관할 법원과 개별 사건의 사정에 따라 달라질 수 있다.

개인회생을 검토할 때는 피해 경위와 보증금의 실제 회수 가능성을 자료로 설명하고, 현재 소득으로 이행할 수 있는 변제계획을 마련하는 것이 중요하다.

대출과 보증 관계도 살펴야 한다. 보증기관의 대출 보증과 전세보증금 반환보증은 역할이 다르며, 보증기관의 대위변제 여부나 보증금반환채권의 양도·질권 설정 여부에 따라 채권 관계가 달라질 수 있다. 금융기관과 보증기관 관련 서류를 확인해 채권자 목록을 정확하게 작성할 필요가 있는 이유다.

개인회생은 피해자의 채무 부담을 조정하는 절차이며, 임대인에게 보증금을 돌려받는 절차를 대신하지 않는다. 임차권등기, 보증금 반환 청구, 경매 배당과 형사절차 등은 사건 상황에 맞춰 별도로 살펴야 한다.

임대차계약서, 대출·보증 서류, 피해자 결정문과 경매 관련 자료 등을 바탕으로 이용 가능한 피해 지원과 채무 조정 방안을 함께 살펴볼 필요가 있다.

도움말 법무법인슬기 오권석 변호사

이강훈 로이슈(lawissue) 기자 lkh@lawissue.co.kr