[로이슈 이지훈 기자] 오피스텔과 생활숙박시설 수분양자들의 계약 해지 분쟁이 늘고 있다. 공사가 늦어져 입주가 미뤄지거나 분양 당시 설명과 실제 내용이 다르다며 계약금 반환을 요구하는 소송도 잇따르고 있다.

관련 제도도 변화하고 있다. 국토교통부는 올해 4월 건축물분양법 시행령 개정안을 내놓고, 입주가 세 달 이상 지연되거나 중대한 하자가 있는 경우 수분양자가 계약을 해지할 수 있도록 기준을 정비했다. 다만 분양사업자가 시정명령을 받았다는 사실만으로 곧바로 계약을 해지할 수 있는 것은 아니며, 해당 위반으로 인해 계약의 목적을 달성하기 어려운 경우에만 해약이 가능하도록 했다. 바닥면적 3000㎡ 이상 분양 건축물과 30실 이상 오피스텔·생활숙박시설 등이 대상이다.

입주가 늦어졌다고 해서 곧바로 계약을 되돌릴 수 있는 것은 아니다. 입주 예정일로부터 며칠이 지나야 해제할 수 있는지, 그 전까지 지체상금을 어떤 방식으로 지급하는지는 분양계약서에 정해져 있는 경우가 많아 우선 계약 조항부터 확인해야 한다.

절차를 지키는 것도 중요하다. 민법은 상대방이 채무를 이행하지 않을 경우 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간이 지난 뒤 계약을 해제하도록 정하고 있다. 이러한 절차를 거치지 않을 경우 계약 해제의 효력을 두고 또 다른 분쟁이 발생할 수 있다.

계약서에 포함된 특약 조항이 쟁점이 되기도 한다. 대법원은 올해 4월 오피스텔 입주 지연을 이유로 계약을 해제한 수분양자가 계약금 반환과 위약금을 청구한 사건에서 수분양자의 손을 들어줬다. 신탁사는 책임이 신탁재산 범위로 한정된다는 특약을 근거로 배상을 거부했지만, 대법원은 해당 조항을 계약 전에 제대로 설명하지 않았다면 효력이 없다고 판단했다.

분양계약서에는 사업자의 책임을 제한하거나 계약 해제를 어렵게 하는 특약이 포함된 경우가 있다. 해당 조항을 계약 당시 제대로 설명받았는지에 따라 결과가 달라질 수 있는 만큼 상담 당시의 기록과 받은 서류를 꼼꼼히 보관해야 한다.

분양광고와 실제 내용이 다른 경우에도 법적 분쟁의 여지가 있다. 법원은 분양광고를 원칙적으로 계약 내용 자체가 아닌 청약의 유인으로 보고 있지만, 마감재나 시설처럼 구체적인 거래조건을 광고에서 강조했다면 계약 내용으로 인정될 가능성이 있다. 표시광고법은 거짓·과장 광고로 피해를 입은 경우 사업자의 고의나 과실이 없더라도 손해를 배상하도록 정하고 있다.

분양이 끝나면 홍보관이 철거되고 분양 홈페이지도 사라질 수 있다. 모집공고문과 카탈로그, 홈페이지 화면, 상담 문자와 녹음 등을 미리 확보해 두는 것이 분양권 계약해지 분쟁에 대비하는 출발점이다.

도움말 법무법인 백천 박영빈 대표변호사

이지훈 로이슈(lawissue) 기자 ljh78@lawissue.co.kr