[로이슈 진가영 기자] 정부가 인정한 전세사기 피해자가 4만 명을 넘어선 가운데, 피해주택이 경매나 공매로 넘어간 경우 보증금을 어떻게 회수할 것인지에 대한 관심도 커지고 있다.

국토교통부가 2026년 8월 발표한 전세사기피해지원위원회 심의 결과에 따르면 누적 전세사기 피해자는 4만278명으로 집계됐다. 이 가운데 40세 미만이 75.9%, 서울·수도권 피해자가 60.7%이며, 전체 피해자의 97.6%는 보증금이 3억 원 이하인 것으로 조사됐다.

정부와 한국토지주택공사(LH)도 전세사기 피해주택 매입 등 피해 회복을 위한 지원제도를 운영하고 있다. 그러나 전세사기 피해자로 인정받았다는 사실만으로 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아니다. 실제 회수 가능 금액은 선순위 권리와 임차인의 대항력·우선변제권, 배당요구 여부 등 구체적인 권리관계와 경매 절차에 따라 달라질 수 있다.

특히 주택이 경매에 넘어간 경우에는 전입과 점유 시점, 확정일자, 선순위 권리, 배당요구 종기 등을 종합적으로 확인하는 권리분석이 필요하다. 대항력과 우선변제권을 갖추었더라도 경매 절차에서 필요한 대응을 놓치면 보증금 회수에 불리한 결과가 발생할 수 있어 주의해야 한다.

법무법인 매헌 김성은 변호사는 "전세사기 피해 상담 가운데 상당수는 이미 주택이 경매 절차에 들어간 이후 의뢰하는 경우가 있다"며 "피해자로 인정받았다는 사실만으로 보증금이 자동으로 보호되는 것은 아니므로 대항력과 우선변제권의 유지 여부, 선순위 권리관계와 배당 절차를 종합적으로 검토해야 한다"고 설명했다.

이어 "전세사기 사건에서는 형사절차와 보증금 회수 절차를 구분해서 볼 필요가 있다"며 "가해자에 대한 형사처벌과 피해자의 보증금 회수는 별개의 문제이기 때문에 피해 초기부터 민사와 경매 절차를 함께 검토하는 것이 중요하다"고 말했다.

경매가 진행되면 등기부등본뿐 아니라 매각물건명세서, 현황조사서 등을 확인해 선순위 권리와 임차인의 권리관계를 비교하고, 매수인에게 인수되는 권리가 있는지도 살펴봐야 한다. 특히 배당요구 종기 등 중요한 절차를 놓치지 않도록 사건번호와 경매 진행 상황을 지속적으로 확인할 필요가 있다.

경매 절차에서는 권리분석에 따라 실제 회수 금액이 달라질 수 있어 초기 대응이 중요하다. 전입·점유 시점과 확정일자, 선순위 권리관계를 분석해 대항력과 우선변제권을 확인하고 배당요구 등 필요한 절차를 제때 진행해야 한다.

전세사기 피해는 형사절차와 별개로 보증금 회수를 위한 민사·경매 절차를 함께 검토해야 한다. 임차인의 권리관계를 정확히 분석하고 필요한 조치를 적절한 시기에 진행하는 것이 중요하다.

전세사기 피해를 입었다면 임대차계약과 전입·점유 시점, 확정일자, 선순위 권리 및 경매 진행 상황을 종합적으로 확인해야 한다. 특히 경매가 시작된 경우 배당요구 종기 등 주요 절차를 놓치지 않도록 초기부터 법률 검토를 받는 것이 필요하다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 jky1977@lawissue.co.kr