[로이슈 김도현 인턴 기자] 전세보증금 반환 분쟁에서 가장 중요한 점은 “등기 전에 집을 비우면 기존 대항력은 유지되지 않는다”는 것이다.

최근 대판(2024다326398) 내용에 따르면, 임차권등기명령을 신청했더라도 등기 완료 이전에 이사해 점유를 상실하면, 기존 대항력이 소멸한다.

이 후에 등기가 뒤늦게 이뤄져도 과거 대항력은 부활하지 않고, 대항력은 등기 완료 시점부터 새로 형성된다.

이에대해 엄정숙 변호사는 이번 판결에서 대법원은 대항력 유지 요건으로 단순 전입신고와 확정일자만이 아니라 ‘점유의 지속’을 명확히 강조했다.

즉, 임차인이 등기 이전에 점유를 잃으면 과거 대항력은 사라지고, 임차권등기가 뒤늦게 성립하더라도 효력은 등기 시점부터 발생한다는 것이다.

엄변호사는 “임차인이 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령을 신청했지만 등기 완료 전에 이사해 점유를 상실한 경우, 경매매수인은 임대차관계 승계를 부정할 수 있다”고 설명했다.

아울러 “경매매수인은 등기 이전에 소멸한 대항력 때문에 임대인의 보증금 반환채무를 승계하지 않는다“고 덧붙였다.

이어, 엄변호사는 “보증금 반환이 지연되거나 분쟁 시 점유·전입·등기 시점을 세밀히 관리하는 것이 중요하다”고 말했다.

끝으로 엄 변호사는 “전세사기나 역전세 상황에서 등기를 늦추거나 이사를 서두르게 되면 대항력 공백이 발생해 보증금 회수가 어려워질 수 있다”며 시점 관리가 핵심이라고 조언했다.

김도현 로이슈(lawissue) 인턴 기자 ronaldo0763@naver.com