[로이슈 최영록 기자] 서울에서의 내 집 마련이 점점 더 어려워지고 있다. 올해 들어 주택담보대출(주담대)과 전세자금대출 규제가 강화되면서 자금 조달 부담이 커진 탓이다.

특히 오는 7월 시행 예정인 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계는 대출 여건을 더욱 까다롭게 만들 전망이다. 정부는 가계부채 관리를 위한 조치라 설명하지만, 실수요자 입장에서는 이자 부담 증가와 대출 한도 축소로 체감 여건이 녹록지 않다는 지적이 나온다.

실제 서울 아파트 시장은 여전히 높은 진입 장벽을 보이고 있다. 강남 3구(강남·서초·송파구)는 물론 외곽 지역 아파트도 수억 원대에 형성돼 실수요자에게는 쉽지 않은 선택지다. 부동산R114에 따르면 올해 4월 강남 3구를 제외한 서울 아파트 평균 매매 가격은 약 9억8,225만 원으로 집계됐다.

이 같은 상황에 무주택자들 사이에서는 “청약도 안 되고, 대출도 안 된다”는 자조 섞인 반응이 나온다. 이에 따라 실수요자들은 경기·인천 등 현실적인 대안 지역에 주목하는 분위기다.

실제로 경기도와 인천광역시의 아파트 거래량은 증가세를 보이고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난해 경기도와 인천에서 매매된 아파트는 총 15만743건으로, 2023년 거래량(12만6,196건) 대비 약 19.45% 증가했다. 올해 1분기 매매 거래량도 4만4,964건으로 지난해 동기(3만5,874건) 대비 약 25.34% 증가했다.

전세가율 측면에서도 경기·인천 지역은 실수요자에게 비교적 유리한 여건을 보이고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 경기와 인천의 평균 전세가율은 각각 60.79%, 63.12%로, 서울(47.81%)보다 높게 나타났다. 전문가들은 전세가율이 높을수록 세입자의 초기 부담이 적고, 향후 매매 전환 가능성도 크다는 점에서 긍정적인 지표로 해석하고 있다.

경기·인천 지역 가운데서도 GTX 개통 예정지, 신도시 개발 예정지, 서울 생활권 인접 지역이 대안 주거지로 주목받고 있다. 고양시는 GTX-A 노선 수혜지로 꾸준한 관심을 받고 있으며, 하남시는 송파·강동 생활권을 동시에 누릴 수 있다는 이점으로 수요가 높다. 인천 역시 제3기 신도시 조성과 교통 인프라 확충에 대한 기대감 속에서 관심이 이어지고 있다.

이러한 흐름은 실제 매매가 상승세로도 나타나고 있다. KB부동산에 따르면, 2025년 4월 기준 고양시 덕양구 ‘삼송원흥역센트럴푸르지오’ 전용 84㎡A 타입의 평균 매매가는 8억1,000만원으로 집계됐다. 이는 전년 동월(7억8,000만원) 대비 3,000만원 상승했다

또한 경기도 하남시 덕풍동의 ‘하남자이’ 전용 84㎡ 타입도 동기간 4,000만원(6억1,000만원→6억5,000만원) 상승한 수치로, 전반적인 부동산 시장 침체 흐름과는 뚜렷하게 다른 양상을 보이고 있다.

업계는 서울에 집중됐던 부동산 시장의 흐름이 변화하고 있다고 진단한다. 교통망 확충과 자족 인프라 구축, 규제 완화 등 다양한 요인이 주거지 선택의 기준으로 부상하면서, 실수요자들 역시 자금 여건과 미래 가치를 함께 고려한 전략적 판단이 필요한 상황이라는 분석하고 있다.

한 업계 관계자는 “서울 외 지역이 새로운 가치 중심축으로 부상할 가능성이 크다”며 “앞으로는 서울보다 더 높은 성장 여력을 지닌 지역이 주목받을 수 있다”고 강조했다.

이러한 가운데, 포스코이앤씨 컨소시엄은 4월 경기도 고양시 덕양구 일원에 지하 3층~지상 최고 35층, 17개 동, 전용면적 39~84㎡ 총 2,601세대 규모의 ‘고양 더샵포레나’를 분양할 예정이다. 이 단지는 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선을 이용할 수 있는 대곡역 접근성이 우수하며 대곡역에서 서울역까지는 12분대에 이동이 가능하기에 서울 옆세권 단지라고 불리기에 손색이 없다. 또 인근 호국로, 새빛로, 고양대로 등을 통해 타 지역으로의 이동이 편리하며 수도권제1순환고속도로, 자유로, 강변북로 등의 도로 접근성도 좋다.

HDC현대산업개발, 현대건설, 포스코이앤씨는 이달 25일 인천 용현·학익 1블록 도시개발구역 공동 4블록에 조성하는 ‘시티오씨엘 7단지’ 견본주택을 열고 본격 분양에 나선다. 지하 3층~지상 최고 47층 9개 동, 전용 59~137㎡ 총 1,453세대 규모로 이뤄진다. 수인분당선 학익역(예정)이 도보거리에 있어 향후 강남구청, 압구정로데오, 수서 등 서울 강남지역은 물론 수원, 분당 등까지 환승없이 한 번에 도달 가능하다.

대우건설은 4월, 경기도 하남시 천현동 일원에서 '교산 푸르지오 더퍼스트'를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 10개동, 전용면적 51~59㎡, 총 1,115세대로 조성된다. 단지는 수도권 전철 3호선(송파하남선·계획)과 5호선 하남검단산역을 이용할 수 있어 교통 환경이 우수하다.

두산건설은 경기도 남양주시 평내동 일원에서 '두산위브더제니스 평내호평역 N49'를 분양 중이다. 단지는 지하 5층~지상 최고 49층, 3개동, 전용면적 74~84㎡, 총 548세대로 조성된다. 단지는 평내호평역까지 도보 2분 거리에 위치한 역세권 단지로, 편리한 교통 환경을 자랑한다. 향후 GTX-B 노선이 2030년 개통 예정되면 서울 접근성은 더욱 크게 향상될 전망이다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr