[로이슈 진가영 기자] 농어촌 산간이나 지방 소도시에 소재한 부동산 중에는 그 소유형태가 단독소유가 아니라 다수의 공유형태로 등기한 경우를 종종 볼 수 있고, 이외에도 부모의 사망으로 상속과정에서 자녀 들끼리 공유등기를 하거나 부부가 주택을 공유로 소유하기도 하고, 경매로 공유지분을 취득한 부동산에 대해 다른 공유자들과 공유관계를 형성하는 사례도 있다.
이렇듯 다수의 공유자가 공동으로 부동산을 소유할 때는 현실적으로 다양한 제약이 뒤따르기 때문에 공유자들 간의 이해관계가 달라 만약 공유자 중 1인이 처분을 원하거나 공유부동산의 관리나 사용방식을 두고 갈등이 빚어지기도 한다. 결국 공유관계 해소가 필요한 상황이 발생 하는 것이다.

이때 공유관계를 해소하는 방법에는 공유자들 간의 협의에 의한 분할과 공유물분할청구소송을 통한 재판상 분할의 방식이 있는데, 우선 소송 전에 협의를 거쳐야 하는 것이 원칙이어서 협의가 결렬되면 그때 소송을 진행하면 된다.

공유물분할청구소송에서는 현물분할의 방식을 원칙으로는 하나 예외적으로 현물로의 분할이 불가능하거나 분할로 인해 그 가액 즉, 경제적 가치가 현저하게 감손될 염려가 있으면 선택적으로 경매를 통한 대금분할 방식이 이뤄질 수도 있다.

즉, 합리적인 공유관계 해소가 이뤄질 수 있도록 다양한 방식이 인정될 수 있다는 것인데, 법원은 분할을 청구한 원고가 구하는 방식에 구애받지 않고 재량에 따라 합리적인 방법으로 분 할을 명할 수 있어서 분할을 청구한 자의 지분 한도 내에서는 현물로 분할하되 이에 동의하지 않는 나머지 공유자들은 공유상태로 남도록 하는 방법도 허용될 수 있다.

그리고 공유자 중 1인의 단독소유로 하거나 다수의 공유로 하되 현물로 소유하게 된 공유자가 다른 공유자에게 그 지분의 합리적인 적정 가격을 배상하도록 하는 가격보상에 의한 현물분할 방식도 허용될 수 있다.
참고로 토지의 공유지분을 비율에 따라 현물로 분할했을 때 공유자 1인이 소유하게 될 면적이 너무 작다 보니 지상에 건축이 불가능해지면서 그 가액이 분할 전 건축이 가능한 지분 가액보다 감손될 우려로 인해, 형식적으로는 현물분할이 가능하더라도 여러 제반 사정과 현황 등을 종합적으로 고려해 현물분할이 아니라 대금분할로 공유물을 분할하도록 한 대법원의 판례도 있다(대법원 92다30603 판결).

만약 판결의 확정 또는 재판상 화해가 성립되면 공유자들은 각 분할된 부분에 대한 단독소유권을 취득하게 되는 것이어서 원고, 피고의 구분 없이 소송의 당사자인 공유자들은 그 확정판결이나 화해조서를 첨부하여 등기권리자 단독으로 공유물분할을 원인으로 한 지분이전등기를 신청하는 것이 가능해진다.

법무법인혜안 부동산전문센터의 곽정훈 변호사는 “공유물분할은 다수의 이해관계가 얽히고, 분할 결과에 따라 재산상의 변동이나 이익이 크게 달라질 수 있어서 현황에 대한 정확한 검토 없이 협의해버리거나 소송에서 안이하게 대응하면 불이익이 뒤따르니 주의가 필요하다.”고 조언한다.

특히나 공유물분할청구소송의 경우 법원의 재량으로 분할이 이뤄지면 그 결과를 뒤집기가 어렵기 때문에 사실관계와 관련 자료를 바탕으로 철저한 법리적 검토와 준비를 거친 뒤 분할의 결과가 유리한 방향으로 결론이 도출될 수 있도록 전략적으로 대응할 필요가 있다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr