[로이슈 진가영 기자] 임차인의 계약갱신요구권은 계약만료일 6개월 전~2개월 전의 기간에 임대인이 계약갱신 거절을 해서 계약해지가 될 수밖에 없는 상황에서도 임차인이 강제로 계약갱신을 할 수 있도록 하는 기회를 한번 주도록 한 것이다.
이에 따라 임차인은 계약갱신요구권을 통해서 최소한 4년의 기간 동안은 계약기간을 주장할 수 있기 때문에, 보다 안정적인 주거권을 행사할 수 있게 됐다.

그러나 임차인이라고 해서 무조건 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 것은 아니기 때문에, 임차인과 임대인 모두 주의할 필요가 있다.

대표적인 갱신거절 가능 사유로는 임대인 또는 임대인의 자식이나 부모와 같은 직계비속이나 직계손속이 해당 주택이 실거주를 하려는 경우가 있는데, 이는 가능한 한 집을 1채만 소유하도록 권장되고 있는 상황에서 임대인이 직접 거주를 하려는 경우까지 갱신을 강제하도록 하는 것은 무리라고 보기 때문이다.

또한 2기의 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우,

임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이 있다.
법무법인혜안은 “아직 판례가 충분하지는 않아 해석의 차이가 있지만 월세를 2달치만 밀려도 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 해석될 여지가 충분하기 때문에, 임차인 계약갱신요구권을 행사하기 위해서는 월세를 2달치가 될 때까지 밀리지 않도록 주의해야 한다”고 전한다.

이처럼 임차인의 계약갱신요구권 행사가 언제든지 가능한 것은 아니기 때문에 평소 관련규정을 충분히 숙지하고 대응할 필요가 있다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr