▲ 법무법인 삼화 박태범 대표변호사
< 법률 Tip >
상가건물임대차보호법 제3조 제1항 전문에서 말하는 “제3자에의 대항력”이란, 임차인이 상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미합니다.
상가건물임대차보호법에 따라 대항력을 갖추게 된다는 것은 다음과 같은 권리를 행사 할 수 있다는 것을 말합니다.
임차인은 제3자의 임차건물에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있게 됩니다.
임차인은 확정일자를 구비하게 되면 우선변제권 또는 최우선변제권을 주장할 수 있게 됩니다(상가건물임대차보호법 제5조 제2항).
대항력의 구비 여부는 제3자가 제기한 인도청구소송뿐만 아니라, 임대차보증금반환청구 소송(임차인이 임차건물의 양수인을 상대로 임대차보증금 반환을 구하는 경우 또는 임대인이 임차건물을 양도하였음을 이유로 면책적 채무인수를 주장하는 경우) 등에도 고려되어야 합니다.
상가건물임대차보호법의 대항력을 취득하기 위한 요건은 임차건물의 인도와 사업자등록입니다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항).
상가건물임대차보호법의 대항력에 관한 법리는 주택임대차보호법의 그것과 동일합니다(주택임대차보호법 제3조 제1 내지 제3항, 제3조의2 제2항 참조). 상가건물임대차보호법상 상가건물임차인과 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력과 우선변제권의 요건이나 효과는 크게 차이가 없습니다. 그러나, 주요 차이점은 다음과 같습니다.
법의 적용범위와 관련하여, 주택임대차는 보증금액의 액수를 불문하고 주거용 건물이면 적용되지만, 상가건물임대차의 경우 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 영업용 건물일지라도 적용대상이 되지 않습니다(주택임대차보호법 제2조, 상가건물임대차보호법 제2조).
임대차공시방법으로 주택임대차는 주민등록, 상가건물임대차의 경우 사업자등록을 요구하기 때문에 통상인 경우 임차인이 법인이라면 주택임대차보호법상의 보호를 받지 못합니다(단, 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 ‘국민주택기금을 재원으로 하여 저소득층의 무주택자에게 주거생활안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인’은 예외입니다). 상가건물임대차의 경우에는 법인이라고 하여 상가건물임대차보호법상 적용을 받지 못하는 것이 아닙니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항).
소액임차인의 우선변제범위와 관련하여, 주택임대차는 주택가액의 2분의 1을 한도로 하지만, 상가건물임대차는 건물가액의 3분의 1을 한도로 합니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 상가건물임대차보호법 제14조 제3항).
임대차기간과 관련하여, 주택임대차의 경우 기간을 정함이 없거나 2년 미만의 경우 2년으로 보지만, 상가건물임대차에서는 기간을 정함이 없거나 1년 미만인 경우 1년으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조, 상가건물임대차보호법 재9조).
그 외 상가건물임대차에서는 5년의 범위 내에서 계약갱신요구권이 인정되고 있으나, 임차인 사망 시 임차권상속의 특례규정이 없고, 차임등 증액청구의 기준과 월차임 전환시의 산정률 등이 주택임대차와 상이합니다(주택임대차보호법 제9조, 제7조, 제7조의2, 상가임대차보호법 제10조 제2항, 제11조, 제12조).
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