[로이슈=법률전문 인터넷신문] 공인중개사 자격이 없는 부동산컨설팅업체가 컨설팅을 주목적사업으로 내세우면서 부동산중개를 했다면 이는 ‘불법중개’로 수수료를 줄 필요가 없다는 대법원 판단이 나왔다.

A(48,여)씨는 2007년 4월 생활정보신문을 통해 알게 된 부동산컨설팅업체 B사에 ‘음식점을 운영할 만한 점포를 알아 봐 줄 것’을 의뢰했다.

B사는 서울 중랑구 면목동의 한 점포를 소개해 줬고, A씨는 소유자와 보증금 5000만 원에 월 임대료 280만 원에 임대차계약을 체결했다.

계약 체결 후 A씨와 B사는 “창업을 위한 상권 추천, 분석 및 개발, 점포 입지선정 및 적정 임대료의 산정, 임대료 협상 및 임차권의 확보 등에 관한 컨설팅용역계약을 체결했다. 용역비는 500만 원이었다.

이 과정에서 A씨는 “B사가 창업을 위한 자료를 제공한 사실이 없고, 단순히 부동산 중개업무만 했을 뿐”이라며 “따라서 B사에게 용역비가 아닌 중개수수료를 주는 게 맞다”고 주장했다.

결국 B사는 “창업용역계약에 따른 용역비 500만 원을 지급하라”며 A씨를 상대로 소송을 냈고, 원심(2심)인 서울동부지법 제1민사부(재판장 박윤창 부장판사)는 2008년 12월 “A씨는 B사에게 290만원을 지급하라”며 은 원고 일부승소 판결했다.

재판부는 “원고가 공인중개사법 소정의 중개업자인 법인자격을 갖추지 않고 또한 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 피고와 점포 소유주의 임대차계약의 체결에 관여한 사실, 또 원고가 창업 관련 업무를 수행했다는 것에 대해 아무런 증거를 제출하지 못하고 있는 점, 창업용역비 약정 수수료가 500만원이나 돼 중개수수료 최고한도인 0.8%로 계산한 264만원과 현저한 차이를 보이는 점 등을 고려하면 이 사건 용역대금은 부당히 과다해 용역대금 약정 중 290만원(264만원+부가세 26만원) 부분만이 유효하다”며 “다만, 이를 초과해 용역대금을 지급키로 한 약정은 신의성실의 원칙과 형평의 원칙에 반해 무효”라고 밝혔다.

하지만 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 제1부(주심 이인복 대법관)는 중개사무소 개설등록을 하지 않은 부동산컨설팅업체 B사가 “컨설팅용역비 500만원을 지급하라”며 A씨를 상대로 낸 컨설팅용역비 청구소송에서 원고 일부승소 판결한 원심을 깨고, 사건을 서울동부지법으로 돌려보냈다고 11일 밝혔다.

재판부는 “공인중개사법의 규율대상인 ‘중개업’이라고 함은 ‘다른 사람의 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 부동산 등에 관해 거래당사자간의 매매, 임대차 등을 알선하는 것을 업으로 하는 것’을 말하고, 어떤 행위가 중개행위에 해당하는 지는 객관적으로 봐 사회통념상 거래의 알선ㆍ중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정된다”고 밝혔다.

이어 “부동산에 관해 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더해 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다”고 덧붙였다.

재판부는 “B사는 부동산 컨설팅업 등을 목적사업으로 내세우면서 이 사건과 유사한 형태로 중간자로서 타인의 점포 임대차계약의 체결에 계속 반복적으로 관여해 온 사실을 충분히 알 수 있어 B사가 중개행위를 업으로 했음이 분명하다”고 지적했다.

재판부는 그러면서 “그럼에도 원심은 원고와 피고 사이에 체결된 컨설팅 용역계약이 공인중개사업법의 규율대상인 중개계약에 해당하지 않는다고 판단해 그 수수료 약정이 유효하다고 본 것은 대법원 판례에 상반된다”며 “따라서 사건을 다시 심리 판단케 하기 위해 원심법원으로 돌려보낸다”고 판시했다.