[로이슈 김도현 인턴 기자] 서울고등법원은 분양계약의 입주예정일 자동연장조항이 약관법상 설명의무 대상인지 여부에 대해 사전에 약정된 입주예정일을 고려해 통상적으로 예상되는 범위 내에서 정확한 입주지정기간이 정하여질 것이라는 의미로 해석함이 타당하다며 '원고들 일부 승' 선고를 내렸다.

서울고등법원은 만사부는 지난 5월 15일, 이같이 선고했다.

사안의 개요는 오피스텔 건축사업 시행사와 책임준공관리형 토지신탁계약을 체결한 신탁회사가 수분양자와 분양계약을 체결하면서, 분양계약서(약관)에 분양자의 귀책사유로 입주예정일이 3개월 초과 지연된 경우를 계약해제사유로 하고, 신탁회사가 시공사의 책임준공의무를 대신 이행할 경우 입주예정일이 최대 6개월 자동연장된다고 정한다.(이하 ‘이 사건 자동연장조항’)

이에 시공사 지급불능 등 사유로 신탁회사가 대신하여 오피스텔을 완공하고, 당초 입주예정일로부터 3개월을 지나 입주가 개시했고 수분양자인 원고들은 당초 입주예정일로부터 3개월이 경과한 때까지 입주하지 못했다는 이유로 분양계약을 해제한다고 주장하면서 납부한 계약금과 중도금의 부당이득반환과 손해배상의 예정에 따른 위약금을 청구한 것이다.

법률적 쟁점운 책임준공관리형 토지신탁계약과 관련한 입주예정일 자동연장조항이 약관법상 설명의무 대상인지(적극)여부다.

법원의 판단은 이 사건 자동연장조항은 약관법 제3조 제3항의 설명의무의 대상이 되는 중요한 내용에 해당한다.

먼저 이 사건 분양계약에 따르면 입주예정일은 잠재적 수분양자에게 주거 이전 계획 및 실제 입주 시기를 결정하는 기준일이자 분양대금 잔금을 완납하기 위한 구체적 자금 조달 수단과 시기를 계획하기 위한 기준일이 되고, 입주예정일 3개월 초과 지연이 분양계약 해제사유이므로, 입주예정일은 계약체결 여부를 결정하는 데 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항이다.

또한 이 사건 자동연장조항은 사업주체 측 사정(시공사들의 준공의무 불이행)으로 인한 준공․입주지연의 위험을 수분양자가 부담하는 구조로 되어 있고, 계약 해제 사유를 제한하여 수분양자에게 일방적으로 불리한 내용을 포함하므로, 그에 대한 명시적이고 구체적인 설명이 필요하다고 봐야 한다.

아울러 부동산에 대한 거래경험이 많지 않고 관리형 토지신탁에 관한 전문지식이 없는 일반 수분양자 입장에서, 별도의 설명 없이 시공사들이 책임준공의무를 이행하지 못하여 신탁회사가 대신 이행할 경우 입주예정일이 6개월까지 자동 연장될 수 있음을 충분히 예상할 수 있다고 보기 어렵다.

이에따라 법원은 이 사건 분양계약 표지에 참고사항으로“입주예정일은 공정에 따라 변경될 수 있으며, 정확한 준공 및 입주일자는 추후 개별 통보함”이라고 기재되어 있으나, 수분양자 입장에서 이를 분양자가 입주예정일을 자유롭게 변경할 수 있다는 의미로 이해하기는 어렵고, 사전에 약정된 입주예정일을 고려하여 통상적으로 예상되는 범위 내에서 정확한 입주지정기간이 정하여질 것이라는 의미로 해석함이 타당하다며 '원고들 일부 승' 선고를 내렸다.

김도현 로이슈(lawissue) 인턴 기자 ronaldo0763@naver.com