[로이슈 전용모 기자] 대구지법 제7형사단독 박용근 부장판사는 2025년 9월 9일 투자의 위험을 모두 임차인에게 전가하는 방식의 '무자본 갭투자'로 인해 피해자에게 큰 재산상 피해를 입혀 사기 혐의로 기소된 피고인(60대·여)에게 징역 3년을 선고했다.

다만 피해 변제 및 피해자와의 합의 기회를 부여하기 위해 법정구속은 하지 않았다.

피고인은 자기 자본금 없이 전세보증금을 매매자금과 동일하게 설정하여 임차인으로부터 수수한 전세보증금으로 해당 아파트를 매입한 후 소위 ‘돌려막기’ 방식으로 새로운 임차인으로부터 전세보증금을 지급받은 후 기존 임차인에게 전세보증금을 반환해주는 방식으로 피고인 명의로 8채의 아파트를 보유하고 있었다.

피고인은 2021. 6. 19.경 공인중개사 D가 운영하는 대구 달성군 다사읍 공인중개사 사무실에서 D를 통해 피해자 이○윤과 대구 달성군 다사면 아파트에 대한 전세계약을 체결하면서 피해자에게 “나는 부동산 명의자인 B의 모친으로 2년의 전세계약서를 작성하고 그 기간이 만료되면 틀림없이 보증금을 반환해주겠다.”라고 말하는 등 전세보증금을 반드시 돌려줄 것처럼 행세하면서 피해자와 전세계약을 체결했다.

그러나 사실 피고인은 피해자로부터 지급받은 전세보증금을 이용하여 아들인 B 명의로 위 아파트를 매입했고, 이와 같은 방식으로 피고인 명의로 8채, B 명의로 5채에 대한 부동산 전세계약을 체결하면서 변제기가 도래하지 않은 총 13채의 전세보증금 반환 채무 및 약 2억 원 상당의 금융권 채무를 부담하고 있었고, 별다른 재산이 없었으며, 그 이후로도 계속하여 아파트의 시세는 하락하지 않는다는 막연한 계획 하에 자기 자본없이 아파트를 계속하여 매입할 의도였기 때문에, 피해자에게 전세보증금을 받더라도 이를 제대로 반환할 의사나 능력이 없었다.

피고인은 피해자를 기망해 2021. 6. 16.경부터 2021. 9. 15.경까지 합계 1억 3500만 원을 송금받아 편취한 것을 비롯해 2020. 8. 8.경부터 2022. 7. 26.경까지 피해자 5명으로부터 같은 방법으로 임대차보증금 명목으로 합계 7억 750만 원을 송금받아 편취했다.

피고인 및 변호인은, 피해자들에게 피해자들의 임대차보증금으로 임대차의 목적이 된 아파트를 매입한다는 사실을 고지했다. 피고인이 임대차보증금을 수령할 당시 해당 아파트의 담보가치가 충분했고, 피해자들에게 임대차보증금을 반환할 자력을 보유하고 있었다. 따라서 피고인이 피해자들을 기망한 바 없고 편취범의도 없었다고 주장했다.

1심 단독재판부는, 피고인이 피해자들에게 임대차보증금을 반환하기 어렵다는 사정을 적어도 미필적으로나마 인식했음에도 그 결과발생의 가능성을 용인하고 이와 같은 사정을 피해자들에게 알리지 아니하는 '부작위'에 의한 기망행위로써 피해자들로부터 임대차보증금 명목으로 돈을 편취했다고 보아, 피고인 및 변호인의 주장은 받아들이지 않았다.

피해자 김○○, 정○○우, 이○○ 관련 임대차계약서에는 ‘피해자들이 보증금을 지급하면 임대인이 소유권을 이전받는다.’라는 특약사항이 기재되어 있고, 피해자 노○○를 제외한 나머지 피해자들은 임대차계약 이전에 부동산등기부를 열람하여 해당 부동산이 타인 소유라는 점은 인지하고 있었으므로, 피해자 노○○를 제외한 나머지 피해자들은 피고인이 소위 '갭투자' 방식으로 부동산을 매입하려고 하는 사정은 알고 있었던 것으로 보인다.

피고인 또는 아들 B 명의로 매수한 각 아파트는 그 전부가 임차인으로부터 받은 임대차보증금을 자본으로 하여 매입했거나 기존에 전세세입자가 있는 주택을 매입하면서 그 임대차보증금 상당액을 뺀 나머지 매매대금만을 정산하는 방식의 소위 갭투자 형태로 매입한 것이었고, 그 임대차보증금액수가 매매 시세와 거의 대등하거나 오히려 적은 경우도 있었다.

피고인이나 공인중개사 D는 피해자들에게 피고인이 이미 8채 이상의 아파트에 관한 갭투자를 했고 계속해서 소위 무자본 갭투자를 진행하고 있다는 사실을 고지하지 않았고, 오히려 피고인은 '아들(B)명의로 집 한 채 해주려는 것이다'라며 피해자들을 적극적으로 기망했다.

이 사건 전세사기 범행은 주택임대차 거래에 대한 사회적 신뢰를 훼손하고 서민의 주거 안정을 위협하는 중대한 범죄이다. 이러한 범행으로 인해 경제적으로 취약한 임차인인 피해자들 중 상당수가 전 재산이라 할 수 있는 임대차보증금을 회수할 수 없게되었을 뿐만 아니라 전세자금대출 관련 이자도 추가로 부담하게 되는 등 막대한 재산상 손해를 입음과 아울러 이로 인해 크나큰 정신적 고통을 겪게 됐다.

재판부는 피고인이 무리한 투자의 위험을 모두 임차인에게 전가하는 방식의 '무자본 갭투자'로 인해 피해자에게 큰 재산상 피해를 주었음에도 반성하지 않고, 피해자들로부터 용서받지도 못했고, 용서받기 위하여 별다른 노력도 하지 않았다. 피해자들은 탄원서를 제출해 피고인에 대한 엄벌을 판원하고 있다고 지적했다.

다만 피고인에게 아무런 형사처벌 전력도 없는 점, 피고인에 대한 파산 및 면책절차가 진행되고 있는 것으로 보이고 그 과정에서 피해자들에 대한 피해변제가 어느정도는 이루어질 것으로 보이는 점 등은 피고인에게 유리한 정상으로 참작했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr