[로이슈 전용모 기자] 피고 주택조합의 사업계획변경으로 106동, 107동의 신축이 무산됐다며 원고들이 지역주택조합을 상대로 계약해제와 계약금 및 업무추진비 반환을 청구한 사건에서, 1심과 원심은 이 사건 조합가입계약에 따른 피고의 원고들에 대한 채무가 피고의 귀책사유로 인해 이행불능이 되었고 이 사건 조합가입계약이 적법하게 해제됐다고 판단했다. 하지만 대법원은 원심을 파기환송했다.

대법원 제1부(주심 대법관 이기택)은 2019년 12월 12일 "원심 판단에는 지역주택조합 가입계약의 해제에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 피고의 상고이유 주장은 이유 있다"며 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원인 서울고법에 환송했다.

지역주택조합사업의 특성상 사업추진 과정에서 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있어 원고들 또한 이러한 점을 고려해 이 사건 조합가입계약을 체결하면서 후일 아파트 단지 배치 등에 일부 차이가 발생하거나 사업계획이 변경되더라도 이의를 제기하지 않겠다는 취지의 이 사건 각서를 작성해 교부한 것으로 보인다.

대법원은 "원고들이 당초 지정한 동·호수의 아파트를 공급받지 못하게 되었다는 사정만으로 이 사건 조합가입계약이 위반이라거나 원고들에 대한 피고의 아파트 공급이 불가능하게 되었다고 단정할 수 없다"고 판단했다.

주택법상 지역주택조합 사업은 통상 지역주택조합 설립 전에 미리 조합원을 모집하면서 그 분담금 등으로 사업부지를 매수하거나 사용승낙을 얻고, 그 이후 조합설립인가를 받아 추가적으로 소유권을 확보하고 사업승인을 얻어 아파트 등 주택을 건축하는 방식으로 진행되므로, 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다75892 판결 참조).

따라서 지역주택조합의 조합원이 된 사람이, 사업 추진 과정에서 조합규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서의 권리․의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는 그러한 권리․의무의 변경이 당사자가 예측가능한 범위를 초과했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 조합가입계약의 불이행으로 보아 조합가입계약을 해제할 수는 없다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2018다212467 판결 참조).

피고는 화성시 배양동 61 일원에서 공동주택 신축을 목적으로 2015년 2월경 설립된 지역주택조합이다.

원고 H를 제외한 나머지 원고들과 J는 피고의 조합원이 되어 화성 배양동 서희스타힐스 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’) 중 106동, 107동에 속한 이 사건 지정호수를 공급받기로 하는 내용의 조합가입계약을 체결(이하 ‘이 사건 조합가입계약’)하고 계약금과 업무추진비를 피고에게 지급했다.

그 후 J가 2017년 11월 2일 사망해 남편인 원고와 아들인 원고 H가 이 사건 조합가입계약에 따른 지위를 승계하게 됐다.

이 사건 아파트는 당초 1121세대 규모로 신축될 계획이었으나 사업부지 중 일부가 확보되지 못함에 따라, 2016년 1월경 1014세대만이 신축되는 것으로 2016년 1월 15일 지구단위계획이 변경됐고, 그 결과 106동, 107동의 신축은 무산됐다.

피고는 원고들에게 다른 동․호수의 아파트로 변경할 수 있다고 안내했지만, 원고들은 이 사건 소장부본의 송달(2018. 3. 29. 계약금반환 등 청구소송)로써 이 사건 조합가입계약의 해제를 통지했다.

원고들은 이 사건 아파트 106동, 107동이 신축되지 않음에 따라 이 사건 지정호수를 분양받을 수 없게 되었으므로 이 사건 계약을 해제하고, 피고에게 지급한 계약금 및 업무추진비의 반환을 구하고 있다.

이에 대해 피고는 이 사건 계약은 주된 계약인 조합가입계약과 종된 계약인 각 호실에 대한 지정계약으로 구성되어 있는데, 이 사건 계약은 원고들이 조합에 가입함으로써 종료되었고, 피고 규약상 동·호수는 추첨으로 배정하는 것이 원칙으로 피고가 사업 진행 편의를 위해 원고들과 사이에 임시로 동·호수를 지정하여 이 사건 계약을 체결한 것에 불과하고 사업계획 변경에 따라 얼마든지 변경될 수 있으며, 피고는 향후 사업을 진행해 원고들에게 이 사건 아파트 중 각 호실을 분양할 수 있으므로, 피고가 이 사건 계약에 따라 원고들에게 이 사건 지정호수를 분양할 의무가 있지 않고, 그 의무가 이행불능되지도 않았다고 주장했다.

1심(2018가합13441)인 수원지법 제12민사부(재판장 김대성 부장판사)는 2018년 12월 19일 계약금반환 등 청구의 소에서 원고들의 손을 들어줬다.

재파부는 ① 피고는 이 사건 아파트 단지의 배치도를 제시하고, 분양면적뿐만 아니라 분양하는 아파트의 층에 따라서도 다른 분양가격을 정하여 조합원을 모집한 점, ② 이 사건 계약을 위한 조합가입신청서에는 이 사건 지정호수가 분양목적물로 분명히 기재되어 있지만, 사업계획의 변경에 따라 이 사건 지정호수가 변경될 수 있다는 내용의 기재는 없는 점, ③ 같은 단지 내 같은 면적의 아파트라 하더라도 동과 향, 층 등에 따라 수요자의 선호도가 크게 차이나는 점, ④ 피고는 2015. 2. 17. 화성시장으로부터 설립인가를 받았으므로 그 무렵 앞서 본 내용과 같은 규약을 제정한 것으로 보이는데, 이 사건 계약은 그 규약 제정 전에 동·호수를 지정해 체결된 점 등에 비추어 보면, 이 사건 계약은 이 사건 지정호수를 분양받는 것을 주된 내용으로 하는 계약이라고 봄이 타당하다고 봤다.

그러면서 이 사건 계약에 의한 피고의 이 사건 지정호수 분양의무는 피고의 귀책사유 때문에 이행불능이 되었다고 보는 것이 타당하고, 피고의 이행불능을 이유로 이 사건 계약을 해제하겠다는 뜻이 담긴 이 사건 소장 부본이 2018. 3. 29. 피고에게 송달된 사실은 기록상 분명하므로, 이로써 이 사건 계약은 적법하게 해제됐다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고들에게 이 사건 계약에 따라 지급받은 계약금 및 업무추진비(청구내역표 기재) 각 금액을 반환할 의무가 있다고 했다.

피고는 항소했다.

2심(원심2019나2003286)인 서울고법 제11민사부(재판장 김재호 부장판사)는 2019년 7월18일 1심판결은 정당하다며 피고의 항소를 기각했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr