[로이슈 칼럼] 3040세대들은 아파트를 벗어나 숲속마을의 전원주택을 꿈꾼다.
막연한 기대감 속에 집을 지을 땅을 보러 다니지만 토지 구입과 인허가 과정을 거치면서 다시 아파트 단지 속으로 사라진다. 집을 지으면 10년 늙는다는 말이 있다. 그러나 숲속의 전원주택은 가족들과 평생 건강을 보장한다.

10년 늙지 않고 집을 짓기 위한 전원주택 건축과정을 살펴보자

전원주택을 짓기 위한 첫 시작은 토지 구입이다. 내가 살고자 하는 지역의 땅을 찾아야 한다. 물론 토지 구입시 주의해야 할 점이 많다.
토지를 구입시 기존의 주택이 있는 대지는 가격이 비싸기 때문에 대부분은 임야나 전답을 구입해서 건축인허가를 받고 전원주택을 짓는다.
임야나 전답을 구입할 때에는 주변에 살고 있는 세대들이 있는지, 고압전기선이 지나지 않는지, 도로는 붙어 있는지, 주변에 하수도나 수도가 들어와 있는지 꼼꼼히 체크해야 한다. 제일 중요한 것은 건축허가를 받을 수 있는 토지여야 한다.

토지를 구입한 후에는 건축인허가를 받기 위한 준비를 해야 한다. 임야나 전답에 건축허가를 받으려면 토목인허가와 건축인허가를 동시에 받아야 한다.
서울이나 대도시에서는 건축설계 사무소에서 토목+건축인허가를 같이 받고 있지만, 지방에서는 대개 토목인허가와 건축인허가 사무소로 나눠진다.

토목인허가 사무소에서는 허가를 받기 위해 현황조사를 하고 임야일 경우 수목조사가 끝나면 흙을 성토할지 절토를 할지를 정하고 옹벽은 어떤 재질로 몇 미터를 쌓게 되는지를 종합해서 두툼한 신청서류가 나오게 된다.

건축사무소에서는 토목에서 정리한 부지위에 건축주와 상의해서 토지에 맞는 건물을 설계하고 건축인허가를 신청한다.

건축인허가가 들어가면 관할 시군청 에서는 여러 협의부서에서 허가가능 여부를 확인 해야한다. 짧으면 30일 정도 길면 45일정도의 협의기간을 마치고 인허가 결정이 난다.

허가가 나온다고 바로 공사룰 시작하는 것이 아니다. 우선 복구비에 대한 예치금으로 보증보험을 발행하고 건축 착공계를 제출하고 공사용 전기 신청도 해야 한다.

제일 중요한 산재보험 가입을 꼭 해야 한다. 대부분의 건축주들은 산재보험료가 아깝다고 가입을 안한다. 만일 사고가 나면 산재보험에 가입을 안한 경우 큰 낭패를 볼 수 있다.

또, 지적공사에 허가받은 부지의 측량을 신청해서 공사부지의 정확한 경계를 확인해야 한다. 이 과정을 건너뛰게 되면 허가받은 땅이 아닌 다른 사람 명의의 엉뚱한 땅에 공사를 하기도 한다. 옆 필지의 경계를 넘어가게 돼 준공을 하지 못하는 경우도 있다.

측량이 끝나면 토목허가에 맞춰서 토목공사를 하게 된다. 흙을 절토·성토를 하고, 옹벽공사를 하면서 도로공사와 전기·통신·수도 등 토목공사가 완료되면 주택공사를 한다.

주택공사가 끝나면 다시 지적공사에 등록전환 측량 신청을 한다. 공사한 부지의 지목이 임야나 전답이면 등록전환을 통해 대지로 변경해야 한다.

여기서 문제가 발생하기도 한다. 토지가 임야일 경우 등록전환 측량을 하면 임야일 때 계약한 면적과 늘기도 하고 줄기도 하며 차이가 난다.

건물을 허가받을 때 건폐율을 다 차지해서 지었다면, 토지가 줄어들게 되면 준공도 안나는 불상사가 생길 수 있다. 조심해야 한다.

지적공사에서 등록전환측량을 하면 건축허가와 똑같은 위치에 건물 공사가 됐는지 확인할 수 있다.

건축공사는 기계가 하는 것이 아니고 사람이 하니까 도면과 일부 다르게 시공이 되는 경우도 발생한다. 도면과 다를 경우에는 설계변경을 신청해서 토목이나 건축에서 기존 허가와 다른 부분들에 대하여 변경 신청을 한다. 이 과정도 3주 이상 걸리기도 한다.

수많은 과정이 끝나면 준공 신청이다. 또다시 3주의 시간이 지나면 최종 준공을 받고 입주할수 있다. 이게 끝이 아니고 마지막으로 준공 받은 주택을 등기소에서 등기를 신청해야한다.

건축이 아주 복잡한 과정의 연속이다. 그래서 혼자 집을 짓다가 10년 늙는다는 말이 나오는가 보다.
비용을 아껴보려고 혼자서 집을 지으려 하다 중단한 경우가 종종 발생하는 이유이기도 하다.

전원주택을 원하는 분들은 단지 조성된 토지를 구입하고 이웃집들과 같은 시공사를 통해 집을 짓는 것이 현명한 방법이다. 주변에서 잘 찾아보자. 숲속에서 전원주택을 짓고 평생 건강하게 살아보자.

▲서경화 건축가

-플라잉건축사사무소 대표
-미국 친환경기술사(LEED AP, B+C)
-성남도시개발공사 건설자문위원
-5star 인증위원(한국목조건축협회)

PROJECT
시(時)가 되는 집(하동 단독주택)
산(山)을 닮은 집(문경 단독주택)
각설탕 빌딩(신촌)
(땡)싼집 전시회(감싼집 출품)

現 양평 숲속마을 옥천단지 설계중

안형석 기자