[로이슈 전용모 기자] 최근 컨테이너 카페, 컨테이너 상점 등 이동식 또는 조립식 구조물을 이용한 영업이 늘고 있는 가운데 최근 대법원이 컨테이너를 이용한 상가 매장에 대해 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않을 수 있다는 중요한 판결을 선고해 주목받고 있다.

대법원 제2부(주심 대법관 오경미)는 토지인도 사건 상고심에서 "법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다"고 판시했다(대법원 2025. 11. 13. 선고 2024다293016 판결).

이 사건은 속초시 소재 토지 지상의 컨테이너를 임대차보증금 100만원, 월 차임 25만 원, 임대차기간 1년으로 임대한 사안이다. 이 사건 컨테이너는 화물용 컨네이너를 개조하고 추가 내외장마감공사를 한 것이다.

임대차 기간이 만료되자 임대인이 컨테이너 인도를 청구했으나, 임차인은 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신되었다고 주장했다.

원심(춘천지법 강릉지원 2024. 9. 3. 선고 2023나31881 판결)은 이 사건 컨테이너가 화물용 컨테이너를 개조하고 추가 내외장마감공사를 한 것으로, 전면부에 대형 유리창호, 측면부에 유리문형태의 출입문이 설치되어 있고, 내부 바닥에 나무 마루, 천장에 조명시설이 설치되어 있으며, 에어컨과 가스설비도 연결되어 있다는 점을 들어 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 판단했다.

그러나 대법원은 "상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다"고 전제하면서 "이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임

대차법이 적용되지 않는다"고 했다.

대법원은 "원심으로서는 이 사건 컨테이너가 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 존재하는지 여부, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지에 관하여 심리한 후 이 사건 컨테이너가 상가임대차법 에서 말하는 '상가건물'에 해당하는지 판단했어야 한다"고 지적하면서 원심판결을 파기환송했다.


<컨테이너 매장 임대차, 주의해야 할 3가지>

1단계: 컨테이너가 '건물'에 해당하는지 확인하라=컨테이너가 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽을 갖추고 있는지, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지를 확인해야 한다. 단순히 영업시설로 이용된다는 사실만으로는 상가임대차법이 적용되지 않을 수 있다.

2단계: 임대차계약서에 법적 성격을 명확히 하라=컨테이너 임대차계약을 체결할 때에는 그것이 건물 임대차인지 동산 임대차인지를 명확히 하고, 상가임대차법 적용 여부에 대해 당사자 간 합의내용을 계약서에 명시하는 것이 분쟁 예방에 도움이 된다.

3단계: 법적 보호를 받지 못할 수 있음을 인식하라=컨테이너가 건물로 인정되지 않으면 상가임대차법상 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권 등의 보호를 받을 수 없다. 따라서 임차인은 임대차 기간만료 시 즉시 퇴거해야 할 수 있음을 유념해야 한다.

임대차전문 법률사무소 명건 이상옥 대표변호사는 “이번 대법원 판결은 컨테이너를 이용한 상가 영업이 증가하는 현실에서 매우 중요한 의미를 갖는다"고 하면서 "컨테이너 매장 임차인들은 상가임대차법의 보호를 받지 못할 수 있다는 점을 인식해야 한다. 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등 상가임대차법상 각종 보호 규정이 적용되지 않을 수 있기 때문이다"고 했다.

이어 "컨테이너가 건물로 인정받기 위해서는 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽을 갖추어야 하고, 토지로부터 쉽게 분리할 수 없어야 한다는 점이 핵심이다. 단순히 영업용으로 사용하고 있다는 사실만으로는 부족하다”라는 의견을 전했다.

이상옥 변호사는 또한 "컨테이너 매장 임대차계약을 체결하려는 임차인은 반드시 해당 컨테이너가 건물로 인정받을 수 있는 구조인지를 사전에 확인하고, 필요하다면 전문가의 법률 자문을 받아야 한다"고 강조했다.

아울러 "이번 판결은 최근 증가하고 있는 컨테이너 카페, 컨테이너 상점 등 이동식 또는 조립식 구조물을 이용한 영업에 대해서도 동일하게 적용될 수 있다"며 관련 업계의 주의를 요구했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr