[로이슈 최영록 기자] 앞으로 공급하는 아파트 분양가격은 주변 시세의 100%를 넘어설 수 없다. 또 고분양가 사업장의 평균분양가 산정방식도 기존 평형별·타입별 산술평균 했던 방식에서 평형별·타입별·층별에 따라 가중평균을 내도록 바뀐다.
주택도시보증공사(HUG)는 지난 5일 최근 변화된 시장상황을 반영하고 고분양가 사업장 확산차단을 통한 보증리스크 관리와 주택시장 안정화를 위해 이같은 내용을 담은 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 개정·발표했다. 이 개정안은 2주간 유예기간을 거쳐 오는 24일부터 본격 시행된다.

◆분양가, 주변 시세 100%로 제한

이번 ‘고분양가 사업장 심사기준’ 개정안은 ▲고분양가 사업장 해당기준 ▲평균분양가 산정방식 ▲비교사업장 선정기준 등에 대한 변경이 핵심이다.

우선 HUG는 고분양가 사업장으로 판단하는 기준을 ‘지역기준과 인근기준’에서 ▲1년 이내 분양기준 ▲1년 초과 분양기준 ▲준공기준 등으로 구체화했다.

이 중 ‘1년 이내 분양기준’은 비교사업장을 1년 이내 분양한 아파트로 하고, 비교사업장의 평균 분양가를 초과하거나 최고 분양가를 넘을 수 없다.
‘1년 초과 분양기준’은 비교사업장을 분양일로부터 1년을 초과하는 아파트로 하고, 평균 분양가의 105% 이내 또는 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액(주변가격변동률이 하락할 경우 평균분양가의 100% 이내) 또는 평균 분양가의 105%를 넘을 수 없다. 당초 상한선이 평균 분양가의 110%였던 것에 비해 하락한 것이다.

‘준공기준’은 비교 사업장을 준공된 아파트로 정해 평균 분양가가 비교 사업장의 평균 매매가를 초과하는 경우 고분양가 사업장으로 취급된다. 또 당해 사업장 평균 분양가가 비교 사업장 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액과 해당지역의 최근 1년간 평균 분양가 중 높은 금액을 초과하는 경우에도 해당된다.

◆평가방식, ‘가중평균방식’ 일괄 적용…비교사업장 선정기준도 구체적

HUG는 고분양가 사업장의 평균분양가 또는 평균매매가를 산정하는 방식을 기존 ‘산술평균+가중평균방식’에서 ‘가중평균방식’으로 변경했다.

기존 ‘산술평균+가중평균방식’은 각 평형별․타입별 공급면적의 평당 분양가를 산술평균한 가격을 평균분양가나 평균매매가로 적용하고, 각 평형별·타입별 공급면적의 평당 분양가를 가중평균한 가격을 산술평균 가격의 일정범위 내에서 관리했다.
하지만 ‘가중평균방식’은 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 평당 분양가를 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격을 평균 분양가나 평균매매가로 일괄 적용하도록 개선했다.

이와 함께 ‘비교사업장 선정기준’도 ▲1년 이내 분양기준 ▲1년 초과 분양기준 ▲준공기준 순으로 보다 구체적으로 정했다. 또 비교기준 중 준공사업장의 경우 준공시기에 상관없이 기준에 부합하는 모든 단지를 비교대상에 포함하였으나, 준공일로부터 10년을 초과한 아파트를 비교대상에서 제외하도록 했다.

HUG 관계자는 “기존 심사기준이 주택가격이 급등하는 기간에는 고분양가 관리에 효과가 있었으나, 최근과 같은 안정기에는 다소 한계가 있다고 보고 이를 개선하기 위해 기준을 변경한 것”이라며 “이번 조치로 ‘1년초과 분양기준’ 및 ‘준공기준’의 경우 분양가 수준이 현행 보다 다소 하향 조정되는 효과가 예상됨에 따라 HUG 보증리스크와 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있을 것”이라고 기대했다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr