[로이슈 최영록 기자] 오피스텔에도 발코니를 설치할 수 있는 시대가 열렸다. 그동안 ‘건축법’상 업무시설로 분류돼 발코니 설치가 금지됐던 오피스텔이 잇단 규제 완화를 통해 아파트 수준의 주거환경을 갖출 수 있게 된 것이다.

주거 품질에서는 아파트와의 격차가 사라지는 반면, 청약통장 없이 누구나 청약이 가능하고 전매제한·대출규제도 아파트보다 유연하다는 강점은 그대로 남아 있어 오피스텔이 단순한 주택 대체재를 넘어 새로운 주거 기준으로 부상하고 있다.

부동산업계에 따르면 오피스텔은 실제로는 주거 목적으로 활용하는 수요가 대부분이었지만, 건축 기준상 발코니를 둘 수 없어 수납·세탁·건조 등 생활공간이 부족하다는 지적이 제기돼 왔다.

정부는 지난 2024년 2월 ‘오피스텔 건축기준’을 개정해 발코니 설치를 전면 허용했다. 같은 해 11월에는 전용면적 120㎡ 초과 시 적용되던 바닥난방 면적 제한까지 폐지하면서, 오피스텔의 주거 활용을 제한하던 규제가 사실상 모두 사라졌다. 서울시도 2025년 3월 오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인을 폐지하며 발코니 외측 창호(새시) 설치를 전면 허용하고, 설치 층수 제한과 유효폭 기준(0.8m 이상)까지 없앴다.

발코니 허용이 오피스텔 시장에 미치는 영향은 적지 않다. 발코니는 전용면적에 포함되지 않는 ‘서비스 면적’으로 수분양자 입장에서는 실사용 공간이 넓어지는 효과가 있다. 기존에는 같은 전용면적이라도 발코니가 있는 아파트에 비해 체감 면적이 좁을 수밖에 없었는데, 이 격차가 크게 줄어든 것이다.

여기에 오피스텔만의 제도적 장점은 여전히 유효하다. 청약통장이 필요 없어 누구나 청약할 수 있고, 다주택자·유주택자도 청약 제한 없이 접근할 수 있으며, 실거주 의무도 없다. 주택담보대출비율(LTV)도 70%가 적용돼 아파트 대비 대출 문턱이 낮다. 특히 최근 서울 아파트 시장에 대출 총량 규제와 토지거래허가구역 확대 등 규제가 집중되면서 매수 문턱이 한층 높아진 상황인 만큼 오피스텔의 장점이 더욱 부각되고 있다.

실제로 발코니를 적용한 단지에서는 실거주 수요가 뚜렷하게 늘어나는 양상이 나타나고 있다. 전망·휴식은 물론 수납·취미 공간까지 다양한 활용이 가능함에 따라 투자 위주였던 수요 구조가 실거주 중심으로 변화하고 있다는 분석이다.

입지 측면에서도 오피스텔은 구조적 강점을 갖는다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류돼 상업지역·준주거지역에 건축되는데, 이러한 용도지역은 지하철역, 대형 상권, 업무지구와 인접해 형성되는 것이 일반적이다. 주거지역 안쪽에 자리 잡는 아파트와 달리, 오피스텔은 역세권·중심상권에 바로 들어설 수 있는 태생적 입지 우위를 지닌다. 발코니 허용으로 주거 품질까지 갖춰져 핵심 입지와 아파트급 주거환경을 동시에 누릴 수 있는 상품으로 자리매김하고 있다.

한편 GS건설이 목동 옛 KT부지에 짓는 주거복합시설 '목동윤슬자이'는 이 같은 정책 변화의 수혜를 본격적으로 반영한 단지로 지하 6층~지상 48층 규모다. 핵심 입지에 가족 중심의 실용적 평면을 기반으로 하되, 고급 커뮤니티와 단지 내 원스톱 라이프를 결합한 복합 주거 개념을 선보일 계획이다.

분양 관계자는 “발코니 허용으로 주거 품질의 격차가 사라진 지금, 오피스텔은 더 이상 아파트의 대체재가 아니라 그 자체로 하나의 주거 기준”이라며 “목동에서는 경험할 수 없었던 새로운 주거가치를 제안할 것”이라고 말했다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr